在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金,而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民,同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多,考虑到居民的经济承受能力,一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时,需要的费用比较多,居民往往难以一下子承受,同时这些费用收集比较困难,这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率,从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理,公用设施相对较少,费用小也比较容易筹集,因此,没有设置公用设施专用基金的必要。
十、明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向
以业主承受能力为借口,导致的物业管理服务收费标准偏低,是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计,必须靠其他经营收入才能维持收支平衡,这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露:作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部,国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分,将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为,必须遵循社会主义市场经济的客观规律,物业管理服务收费也应遵循市场规律,应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此,在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价:“已成立业主委员会的,物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定,可以通过物业管理招标投标的形式确定,在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委员会的,物业管理服务的收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出,报市、区价格行政主管部门核定。”同时应在物业管理法律、法规的立法中设定收费标准的确定原则是:“确定物业管理服务收费标准,应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。”而不是业主经济承受能力为标准。
十一、明确收缴物业管理费用属于物权行为,具有优先受偿权和追及权的法律效力
依据建筑物区分所有权法律制度,收缴物业管理费用属于物权行为。而物权是具有优先受偿权和追及权的。所谓“优先受偿权”是指在同一物上有数种权利同时存在时,物权具有较其他权利优先行使的效力,物权的效力优于债权,某一债务人在破产宣告前,对属于债务人所有的财产有抵押和留置权等担保物权的,可就其财产先于破产债权人受偿,即所谓别除权。“追及权”是指物权的标的物不论转移到任何人手中,物权的权利人均可向实际占有人主张权利,而无论实际占有人的取得是合法还是非法。实际上在物业管理行业中存在的“认房不认人”的国际惯例的就是物权行为的追及权的具体体现。因此,在物业管理法律、法规的立法中明确规定:“依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则,无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承,还是拍卖,其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务,新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。”同时第一百零二条明确规定:“物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时,如果通过房地产交易机构,按照优先受偿权的原则,房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除,并直接交付给物业管理企业。”并且在物业管理条例法律、法规的立法中相应地规定违反这些规定所应承担的法律责任。
十二、设定了区分所有权的强制剥夺的执行程序
按照建筑物区分所有权的理论,强制剥夺区分所有权的方式主要有禁止使用专有部分、拍卖区分所有权二种。这是对违反义务的区分所有权人或专有部分占用人的最为严厉的制裁措施,是一项禁止使用专有部分的制度。如果区分所有权人有重大违反义务的情形,已经不可能维持建筑物内的共同关系,那么,经全体区分所有权人过半数同意,就可以剥夺其专有权。为了慎重期间,通常强制剥夺区分所有权的决议应该由业主大会的特别事项议决程序形成,并由人民法院判决执行。
最早规定剥夺区分所有权的是1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》,该法第十条规定“从共同关系中予以驱逐”。现行的《德国住宅所有权法》进一步完善了区分所有权剥夺制度,以制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。《德国住宅所有权法》第十八条规定,构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形,以致无法期待其继续维持共同关系。”区分所有权人如果因酒精或药物中毒而丧失自主意思,致有引起火灾的危险,或罹患恶性疾病,或有侵害他人行为的精神病等,均可构成剥夺理由。在实务中尚认为其使用专有部分卖淫情形时,也可构成剥夺理由。在我国物权法草案的第一百条和第一百零四条的强制措施中也参照了德国、日本以及我国台湾地区的立法经验,设立了由管理人或管理委员会请求人民法院强制出让及拍卖制度的法律规定。其目的就在于为了建立区分所有建筑物的安全、舒适及卫生
为了与我国民法物权法的建筑物区分所有权的法律制度相衔接、协调、配套和统一,为了与国际惯例接轨,为了维护和营造物业管理区域以及区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境,确保居住的品质,我们在物业管理法律、法规的立法中应设定强制剥夺区分所有权的条款。明确规定有下列五种情况之一的行为可以强制剥夺区分所有权:1.对专有部分的利用,严重妨碍建筑物的正常使用和安全,经制止而不停止的;2.严重违反全体业主的共同利益的行为,并且情节重大,经制止而不停止的;3.严重违反业主公约的行为,并且情节重大,经制止而不停止的;4.拖欠物业管理费用以及滞纳金等总费用已经超过其物业建筑物当前市面价值的50%以上,经业主委员会或物业管理公司强制催缴,仍未交纳的;5.严重违反本条例的强制性规定,经制止而不停止的。有上述五种行为之一的“受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以向业主大会请求以特别事项议决程序形成强制出让区分所有权决议,诉请人民法院责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分;当业主大会休会或未形成决议时,受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以直接向人民法院诉请责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分”。“ 人民法院判决责令出让其区分所有权后三个月内,业主不自行出让并完成所有权移转登记手续的,受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以申请人民法院对其区分所有权进行强制拍卖。”
应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些,诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大,人们的对物业管理的法律意识的不断提高,深入研究和探索思考物业管理的法律问题,强化物业管理理论研究,用建筑物区分所有权构筑起物业管理理论体系,从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础,是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务,只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取,才能迎来二十一世纪物业管理的灿烂明天。
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