天津市业主大会和业主委员会活动规则(2008)

(一)五分之一以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情形,业主委员会不履行组织召开会议职责的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。
第四十五条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前,将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的,可以书面委托代理人参加会议。业

www.dichanshequ.com 主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托其所代表的业主参加。
住宅项目的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
第四十六条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。
第四十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的, 业主委员会应当按照下列程序进行:
(一)在决定有关事项15日前,公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排;
(二)组织发放、回收表决票并做好记录;
(三)组织10名以上非业主委员会成员的业主监督票数统计活动,由2名业主委员会成员负责唱票、记票,2名非业主委员会成员的业主负责监票,并对统计结果签字确认;
(四)3日内,在物业管理区域内公布投票结果。在表决同一事项时,业主应当明确表示同意或者不同意,业主弃权的,视为同意。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的,应当使用全市统一式样的业主大会会议表决票。表决票应当由业主本人签名。
第四十八条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,
决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
第四十九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规及我市有关规定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第五十条 业主大会召开会议时,区县物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。
第五十一条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度,并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府指定1名委员召集和主持业主委员会会议。
第五十二条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席,天津市人民政府办公厅作出的决定必须经全体成员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定之日起3日内,将会议情况以书面形式在物业管理区域内公告。
第五十三条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会做好书面记录并存档。业主大会作出的决议,由出席会议的人员签字后存档

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第五章 经费和活动用房
第五十四条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。
活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支。
第五十五条 活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。
具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次,并接受业主的监督。
第五十六条 业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业的,招标所发生的费用由中标物业服务企业垫付,并在签订物业服务合同中约定从利用全体业主共用部位经营收益或者收取的机动车场地占用费等费用中冲抵。
第五十七条 业主委员会的活动用房由物业服务企业与业主委员会协商确定。

第六章 印章管理
第五十八条 业主委员会持街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会印章。
业主大会印章所刻名称应与街道办事处或者乡镇人民政府出具的备案证明上所标注名称一致,印章形状统一为圆形,直径为3.8厘米,字体为宋体。
第五十九条 业主大会印章由业主委员会指定专人负责保管,并建立用印记录制度。
第六十条 业主大会印章应当用于业主大会与物业服务企业签订物业服务合同或其他与物业服务有关的活动。
业主委员会依照法定职责使用印章,违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第六十一条 业主委员会应当妥善保管并依法使用业主大会印章。印章遗失的,业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证,到街道办事处或者乡镇人民政府办理重新刻制印章证明手续,按照规定重新刻制业主大会印章。

第七章 附则
第六十二条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会可以参照本规则执行。
第六十三条 未明确街道办事处、乡镇人民政府的,由物业所在地的区、县人民政府指定相邻的街道办事处、乡镇人民政府负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。天津经济技术开发区、天津港保税区、天津新技术产业园区等功能区,在物业管理行政主管部门的指导下,由其所在管理委员会指定具有社区管理职能的有关部门,负责组织成立业主大会、选举业主委员会及其他相关工作。
第六十四条 业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》,证明其与业主关系,并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后,可以参加业主代表或者业主委员会成员的选举。
第六十五条 本规则自2008年12月20日起施行。《天津市业主委员会活动规则》(津政发〔2005〕67号)、《天津市业主会管理办法》(津房物〔2004〕184号)同时废止。
天津市国土资源和房屋管理局
二〇〇八年十一月二十一日

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