对业主委员会现状的剖析

本文提要：建立监管体制与机制,把好人选关,探索业委会由居委会统一管理的运作机制。业委会虽是群众自治组织,但也应纳入相应的管理轨道,根据现有业委会的现状,考虑到社区的统一管理及社会的稳定。

    近年来,随着我国物业管理的深入发展,业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。但同时,也必须正视物业管理市场还不够完善,还需不断培育的现实:物业管理还存在一些问题,整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄;法律观念和责任意识不强;物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺;业委会运作尚须规范;业主的住宅消费观念尚须更新;服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出;物业使用违法行为的处罚程序繁杂,查处力度不够;物业管理界定不清,职能不明,尚须进一步理清。其中尤为突出的业委会问题,困扰着物业管理企业,使物业管理的发展受到了很大的阻力。
    业主大会制度作为物业管理的一项重要制度,业主大会及业主委员会运作是否规范有序,关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业委会对维护业主自身的合法权益具有重要意义,在维护广大业主的利益,在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系,以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。以上海市为例,从1997年《上海市居住物业管理条例 》率先推行由业委会代表全体业主对物业实施管理,到2003年《物业管理条例》确立业主大会及业委会制度,再到2004年《上海市住宅物业规定》细化相关制度,我们看到了业委会从无到有,不断走向规范的过程。
    笔者所在公司目前管理物业面积350万平方米,现有业委会49个,从业委会的实际运行来看,售后房小区业主委员会,相对比较稳定,成员主要是公派代表和推选代表经选举的业主委员。因为这种小区收费较低,市场化程度不高,业委会成员基本上没有薪酬,实行义务工作,只有付出没有回报,属于清廉型组织。而商品房小区业委会运作中遇到的问题就比较多。大多数业委会在维护业主合法权益,实施小区自治管理,监督物业管理公司实施物业管理,管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业委会较不规范或无法规范地开展工作,对小区的和谐带来了负面影响。
    业委会在组建和管理中常有以下三个方面的问题:
    一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确,很多环节出现脱节,推诿现象频频发生,最终导致业委会的“难产”甚至是“流产”。
    二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业委会委员候选人到起草业主公约,特别是推荐筹备组、委员候选人等工作,过程相当繁杂,一般都要花几个月甚至是半年的时间,有时往往一年也难以完成。
    三是业委会人员失控。由于业委会对维修资金的使用,物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权,部分小区的委员还可以领取津贴,不少业主觉得当上业委会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业委会,造成业委会人员失控,推选时各种矛盾突出,真正想为业主做事的业主反而进不了业委会。人员失控也导致后期在物业管理活动中,业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥,或者为了一己私利,最后“隐患”无穷。
    业委会在运作过程中也常有以下三个方面问题:
    一是缺少制约和监督机制。一些业委会内部权力膨胀,不能代表业主利益,少数服从多数的原则也得不到体现,业主对业主大会、业委会的信任度下降,使得业委会的作用难以真正发挥。
    二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定,但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约,但是重权利、轻义务,在行使权利方面随意性较大,越位现象普遍存在,出现问题责任难以追究。
    三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事,一些委员缺少处置的办法,由于能力所限,不规范的情况时有发生,甚至有动辄将辞职挂于嘴边,缺乏责任心,导致业主大会及委员会名存实亡,无法有效运作。
    分析业委会从组建到运作的这些问题,原因是多方面的:相关规定配套不齐全,缺少可操作性;认为业委会没有上级、无人能管;www.dichanshequ.com一些委员自身业务水平不高,但又不愿接受小区居委会及行政主管部门的监督和指导;一些业委会在处理小区日常事务上不按规定程序行事;业委会的监管主体不明、措施缺失、力度不够;虽然业主、居委会、街道、房产管理部门等是监管主体,但管人与管事难以有机结合。对于业委会的不作为、乱作为的责任追究缺乏一种手段、机制的保障。
    鉴于以上业委会的一些现状,笔者认为可以从以下几个方面进行探索:
    一、加强对业委会成员的培训。由于业委会成员都是兼职工作,往往对物业管理行业了解不多,可以定期开展业委会成员的业务培训,特别是相关的政策法规的培训,明确业委会的权利和义务,摆正业委会在小区物业管理中的位置。
    二、建立监管体制与机制,把好人选关,探索业委会由居委会统一管理的运作机制。业委会虽是群众自治组织,但也应纳入相应的管理轨道,根据现有业委会的现状,考虑到社区的统一管理及社会的稳定,将业委会划入居委会统一管理的模式可以进行尝试。当然,作为房地产行政管理部门,也应在平时加强对业委会的业务指导,积极引导业委会向健康有序的方向发展。同时,要严格把关,对类似物业管理权公司的选聘、业委会委员的选举等重大事项进行最终评估。
    三、建议筹备组的组成由街道办事处牵头,居委会、物业办、派出所和业主代表共同组成,业主代表的比例适当减少,从源头上把好人员关,使筹备工作处于相关部门的掌控之下。通过运作机制的调整,把业委会运作规范起来,使之发挥应有的积极作用。在日常运作的监管方面,突出街道办事处的综合协调作用,突出主管部门的业务指导作用,突出居委会的实时监督作用,来实现业委会运作监管的制度化、规范化和长效化。
    参考文献:
    1.陈瑞正、周心怡,《2004版物业管理标准作业规程》,天津大学出版社
    2.张东宁,《物业管理完全