业主委员会成立应具有合法性

本文提要：无论是首次业主大会的召开,还是业主委员会的换届选举,均应召开业主大会,同时会议召开的程序必须合法。目前,业主委员会成立时主要存在的问题有以下几种:

    一、业主委员会成立的程序应合法
    无论是首次业主大会的召开,还是业主委员会的换届选举,均应召开业主大会,同时会议召开的程序必须合法。目前,业主委员会成立时主要存在的问题有以下几种:
    1.个别小区仍然以召开“业主代表大会”的形式来选举产生业主委员会。《物业管理条例》第九条第一款规定:一个物业管理区域成立一个业主大会;第十二条规定:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。这就是说,在物业管理区域内,凡是需要表决的事项都应经过业主大会讨论通过,不存在“业主代表大会”的形式。
    2.现在的物业管理活动中,仍然有一些小区怕麻烦,没有对小区“业主公约”、“业主大会议事规则”进行公告。小区《业主公约》、《业主大会议事规则》是业主的自治制度,属于物业管理中的重大事项,须由物业管理区域所持投票权的 2/3 业主通过。只有让全体业主知晓《业主公约》和《业主大会议事规则》的内容,业主才能对其修改并提出自己的意见,才能在业主大会上发表自己的意见。
    3.筹委会或业主委员会没有起草业主委员会候选人的推荐办法。建设部《业主大会规程》规定首次业主大会的筹备工作之一是www.dichanshequ.com“确定业主委员会委员产生办法及名单”,小区筹备组或上届业主委员会为了节省时间,未制定推荐办法,更谈不上公告全体业主,而是经过内部提名组成业主委员会候选人名单,这些候选人没有经过业主的推荐,意见较大,部分业主不予承认。
    4.在物业管理活动中,还有一个比较突出的问题是业主大会没有选聘物业管理企业,业主委员会就与物业管理企业签订了物业服务合同。国家《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的职责,其第二项规定:代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的前提是,业主大会选聘了物业管理企业,业主委员会代表业主签订物业服务合同。如果业主大会没有选聘物业管理企业,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同就不能代表全体业主,从某种法律意义上讲应视为无效合同。

    二、业主大会的内容应具有合法性
    业主大会的内容不合法主要表现在:起草的《业主公约》、《业主大会议事规则》没有经过公告或未发到业主手中进行讨论、修改,而是直接拿到业主大会上进行通过。业主不了解公约内容、议事规则内容,无法表决;其次是业主委员会候选人不符合业主委员会条件的居多。关于业主委员会委员的条件,《业主大会规程》第二十一条规定了六个方面的条件,其中第三项规定:遵守业主大会会议规则、业主公约,模范履行业主义务。但在物业管理实际活动中,个别小区推荐的业主委员会候选人并非全部是交费的业主,有些候选人全部欠费甚至从入住开始根本就没有交过物业管理费用。《物业管理条例 》第七条第二项规定:业主应按时交纳物业服务费用,业主没有履行交费的义务,根本谈不上模范履行义务。因此不交纳物业费的业主,不具备业主委员会委员的条件,也就不能被推荐为业主委员会委员候选人;再次是选举时采取无记名投票,其弊端是不能防止一些人作弊,造假选票,增加大会选举的不可信度。

    三、加强监督指导,严格备案制度
    小区业主委员会的成立不管是程序不合法还是内容不合法,其主要原因无外乎三点:一是负责监督指导的部门不熟悉业务,政策法规学习不够 ; 二是对业主委员会成立的程序、内容及相关规定了解不够详细,示范文本制定的少或不及时;三是主管部门组织业务学习和培训的次数有限。
    业主委员会成立的合法与否,与主管部门的监督指导是分不开的。新建小区的入住率达到 50% 以上时,区、县人民政府房地产行政主管部门应及时组织成立业主大会筹备组。筹备组成立后,如何指导筹备工作,如何监督业主大会的每一程序,是区、县人民政府房地产行政主管部门的重点工作,业主大会的每一环节都合法了,业主委员会的产生也就合法了。业主委员会与物业管理企业签订的合同具有合法性,就可避免日后物业管理的纠纷。根据《物业管理条例 》 及建设部颁布的《业主大会规程》的有关规定,笔者认为业主委员会合法成立的对策主要有 :
    1.加强区、县房地产行政主管部门的业务学习力度,详细规范业主大会成立内容和程序。区、县房地产行政主管部门的物