浅谈物业管理监管重在引导

浅谈物业管理监管重在引导提要：物业管理的内涵和外延迅速扩展，物业管理的覆盖面持续拓宽，物业管理的社会作用日益突出

文章来源自 房 地产 (www.dichanshequ.com)

　　浅谈物业管理监管重在引导

　　朱志/《中国物业管理》杂志/2011年第7期

　　——湖南省株洲市物业管理监管工作经验交流

　　近几年，随着株洲市城市化进程的加快和两型社会建设及“四创四化”的要求，物业管理的内涵和外延迅速扩展，物业管理的覆盖面持续拓宽，物业管理的社会作用日益突出。物业管理政府主管部门的工作也相应地加强了引导，给力行业发展。

　　积极争取支持，营造发展环境

　　作为内地三、四线的一个工业城市，株洲市的物业管理基础条件十分薄弱。要使这个朝阳产业得以快速启动和发展，取得各级领导的重视和支持尤为重要。为此，我们通过主动汇报，积极调研，广泛联络，制定方案等工作，从2001年起先后争取株洲市委、市人大、市政府对物业管理工作进行了十一次专题调研和视察，有效地营造了产业发展的良好氛围。

　　株洲市人大在视察和调研物业管理工作之后，一是联合市委、政府带头将机关大院的管理推向市场，通过招投标，引入了专业化的物业管理，由此带动了全市机关事业单位后勤管理体制的改革；二是针对物业管理发展过程中出现的疑难问题，提出若干意见，形成会议纪要，要求市政府和相关职能部门迅速落实并尽快协调解决；三是从城市三项费用中提取一定比例的资金，由市财政按年度下拨给行业主管部门，作为物业管理工作协调专项经费。

　　株洲市委副书记率市委政研室调研株洲市物业管理工作情况后，向市委和组织部建议，将市物业管理办公室升格为副县级单位。同时，要求市政府下发了《关于加强物业管理促进社区建设发展的实施意见》，并指导全市开展了构建物业管理与社区建设良性互动机制的试点工作。株洲市政府主要领导多次听取物业管理工作的专题汇报后，副市长亲自带队调研物业服务企业代收代付水电费造成负担和亏损的问题，并责成市法制办主任任组长，组织专门班子进行协调，落实了企业与供水部门代收水费重签协议和酬金兑现等事宜，推动了全市水、电户表改造工作的进程。在创建国家卫生城市期间，株洲市政府下拨2000万专项资金，对全市285个老旧小区进行了综合整治，为建立长效管理机制创造了基础条件。

　　今年，株洲市政府又根据市房管局和行业的建议，下发了《关于促进物业管理健康发展的若干意见》，就理顺株洲市物业监管体制，建立物业基本条件保障制度，强化职能部门执法责任等做出了明确的规定。

　　健全地方规章，规范市场秩序

　　株洲市在湖南省率先出台首个地方性管理办法及与之配套的系列规章制度，初步建立了物业管理法规体系。之后，根据《湖南省物业管理条列》、国务院《物业管理条例》，对《株洲市物业管理办法》进行了重新修订，进一步强化市场监管，依法依规对物业管理活动实行全程量化考核，对各种违规行为进行查处，实现了开发、物业的分业经营。在《物权法》和其他相关法规相继出台后，株洲市又第三次修订并重新出台了《株洲市物业管理办法》和《促进株洲市物业管理健康发展的若干意见》，并在此系列法规的指导下，对企业资质实行了动态管理。强化了业主管理规约、前期物业管理合同与物业销售的结合力，维护了业主对物业服务的知情权，选择权和监督权。

　　株洲市还指导成立了各区物业管理协调机构，建立了三级物业服务监管网络。目前，株洲市还在积极争取《前期物业管理费用监管办法》，《物业质量保修金管理办法》等多个配套规章的出台，力求用一个具有株洲特色的物业管理地方法规体系把株洲市物业管理各个责任主体和相关活动全部纳入法制化、规范化的轨道。

　　引导“内提外拓”，推动发展进程

　　株洲市的物业管理虽然发展较快，但较长时间仍处于一种“两高、两低、两不满意”的境地，即：领导对物业管理的要求高，市民对物业管理的期望值高；业主物业消费的承受能力低，物业管理服务水平低；由此造成了领导不满意，老百姓亦不满意。

　　如何打破僵局？我们的做法是，在提升物业管理内涵和拓展物业管理外延、引导企业规范运作，行业和谐发展上下功夫，做文章。首先，我们引导全体企业对物业管理重新进行角色定位，将物业服务的“四保”（保洁、保绿、保秩序、保维护）提升定位为“四者”。即“物业价值的提升者，和谐环境的创造者，品质生活的引领者，城市形象的包装者”。将物业服务的“公共保姆”形象逐渐打造成城市管理中的重要一员，改变物业服务在市民心中的形象和地位。重新定位后的物业管理，要求企业站在更高的角度审视产业的未来，将物业管理的新内涵全方位地融入到各项具体的服务活动之中。这样引导的结果，使得大批企业找准了发展方向，一时间国优、省优、市优项目大量涌现，发达地区先进的管理模式被大量引入、借鉴和克隆。很多企业借此实现了管理规模和品牌影响力的扩张，取得了较好的社会和经济效益。

　　与此同时，株洲市还引导企业从简单的专项服务向整体的综合服务，从单一的物业管理向多元化的资产管理，从大众化服务向个性化服务等方向延伸和转变，着力拓展物业管理的外延。现如今，株洲市物业服务已经覆盖到城市不动产的所有领域。

　　凝聚行业力量，打造正面形象

　　株洲市通过组建全省第一个市级物业协会组织，使行业有了一个“苦并快乐着”的家。通过每年不少于20次形式多样、效果颇佳的各种活动，把整个行业紧紧

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