浅谈物业管理纠纷的主要法律问题

浅谈物业管理纠纷的主要法律问题提要：作为物业服务企业，应当积极按照物业服务合同的要求履行合同义务，积极修缮公用设施。但存在物业服务企业疏于管理或玩忽职守

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　　浅谈物业管理纠纷的主要法律问题

　　司法实践中物业管理纠纷常见问题主要包括：

　　（一）物业服务企业违法收费的问题

　　物业服务企业违法收费主要有以下几种情况：

　　1.物业服务企业向业主收取物业服务合同中约定内容以外的费用

　　《条例》第41条规定，物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。但是，部分物业服务企业为了盲目地谋求经济利益，存在向业主收取物业服务合同中约定内容以外费用的问题。

　　2.物业服务企业单方扩大收费范围、提高收费标准

　　有的物业服务企业除物业服务合同中约定的收费外，收取其他管理费，如对小区内住户收取装修管理费。

　　3.物业服务企业任意向住户收取手续费

　　根据《条例》第45条第2款的规定，物业服务企业提供代收服务时，对于其代收的水、电、气、热、通讯、有线电视费等各种费用时，不能任意收取手续费。

　　4.物业服务企业任意行使罚款权

　　《行政处罚法》第15款规定，行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施。物业服务企业不属于行政机关，也未取得行政机关的授权，不具有包括罚款在内的任何行政处罚权。《条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。该条未授予物业服务企业罚款权。但在实践中存在物业服务企业违反法律的规定向业主收取罚款的问题。

　　（二）物业服务企业侵权的问题

　　1.物业服务企业侵犯建筑物共用部分、小区公用部分或配套公共设施的侵权问题

　　《条例》第50条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第51条规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。从以上条款的规定看，小区道路、场地等共用部分与配套公共设施的所有权属于业主，但在实践中存在物业服务企业未经业主同意擅自改变共用部分用途，擅自占用、挖掘道路和场地的情况。例如，某高层住宅一楼电梯至大堂间一较大面积的公共部位，物业服务企业将该部位租给他人设摊经营。

　　实践中，物业服务企业侵犯区分所有权人的建筑物的外墙、屋顶的权益较多。例如，未经区分所有权人同意，在建筑物的外墙或屋顶上搭建广告牌。建筑物的屋顶虽然是顶楼用户的天花板，直接为顶楼用户承载雨雪、隔热挡风所用，但屋顶并非顶楼用户的专有财产，更不是物业服务企业可以随便处置的“无主”财产，它实际是为整个建筑物服务，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。建筑物的外墙也是如此，属于建筑物全体区分所有权人的共有财产。不经区分所有权人同意，物业服务企业无权出租屋顶或外墙，或以其他营利目的使用屋顶或外墙。对屋顶和外墙的使用权，必须由全体区分所有权人行使，收益也应归全体区分所有权人按份共有或者用于该建筑物的专项维修资金。物业服务企业未经全体区分所有权人同意或授权，擅自将建筑物的屋顶和外墙用于经营，或出租给他人使用，从中牟利，属于侵权行为。

　　2.物业服务企业人员滥用职权侵权问题

　　主要有两种情况：一是物业服务人员殴打、侮辱区分所有权人、使用人，或者非法闯入区分所有权人、使用人的住宅的情况。二是违法停电、停水、停气的情况。实践中，停电、停水、停气是物业服务企业对不符合其要求的区分所有权人或使用人经常采用的一种方法。例如，区分所有权人未交纳物管费，便对其停水、电、气。《条例》第45条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一条表面上是对停水、电、气等的企业收取费用的行为的

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