案说小业主拖欠物业费成因

案说小业主拖欠物业费成因提要：笔者将结合下面几个案例，谈谈业主交费与物业服务质量的关系。1、某住宅小区物业公司将保安、保洁等物业服务项目分包给专业公司，该物业公司为了节省开支

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　　案说小业主拖欠物业费成因

　　日前，笔者应邀到北京市昌平区某大型别墅项目进行实地考察。应当说，该别墅项目无论从房屋建造、配套设施，还是园林美化在京城都首屈一指，但是，物业公司的物业服务费收缴率却不高，物业公司为此大伤脑筋，一筹莫展。

　　于是，笔者提出这样一个问题：该项目属于高档别墅，业主大都属于京城各界名流、大公司老板，区区物业费用的交纳，对此类业主来讲根本不是什么难题，为什么广大业主拒绝交纳呢？不交物业服务费的原因究竟何在？物业公司就此问题给予的答复，笔者却无法完全认同。

　　对此，笔者拟从以下几个方面，就业主拖欠物业服务费用这一问题谈谈自己的简单看法，期待与大家的商讨。

　　一、物业公司物业服务质量合格，是其收取物业服务费用的前提和基础

　　物业公司法定义务和约定义务构成了物业公司的服务质量标准，尤其是约定义务，物业公司与业主的物业服务协议上对物业服务标准、内容通常会有明确的约定，这在建设部公布的物业服务协议范本上，也有清楚的体现。如果物业公司违反了法定义务或未按照双方协议履行约定义务，物业服务质量就不可能合格，业主对物业服务不满意，物业管理费的收取就会十分困难。

　　笔者将结合下面几个案例，谈谈业主交费与物业服务质量的关系。

　　1、某住宅小区物业公司将保安、保洁等物业服务项目分包给专业公司，该物业公司为了节省开支，没有对拟委托的保安公司进行严格审查，对保安人员的上岗证、年龄、服装、形象、人员增减、整改期限等也未作出具体要求，结果，不到一个月时间，保安人员擅离岗位、监守自盗、与业主争吵等情况连连发生。业主对保安服务产生了严重抵触情绪，甚至有多位业主已经找到了物业公司，要求更换保安人员。此期间，由于某业主家中被盗，该物业公司又成为了被告。法院审理认为，物业公司未尽到安全防范义务，应对业主进行赔偿。可见，物业公司节省费用的同时，应当严把物业服务质量关，否则，带给物业公司的损失不仅仅是金钱，更是小区业主的信任。

　　2、某物业公司属于开发建设单位的前期物业公司，在业主办理入住手续时，业主与物业公司签订了前期物业管理服务合同，该合同中物业公司的物业服务内容、质量标准过于简单、笼统，没有具体可操作的内容。此后，物业公司提供物业服务时，片面地认为物业服务已达到合同约定的服务要求，且未认真做好计划、记录，由于广大业主对物业服务不满意，拒绝交纳物业费用。物业公司在催交无效的情况下提起了诉讼，业主对物业公司的诉讼提出了反诉，认为物业公司的物业服务质量不达标，要求减免物业费用。法院审理认为，根据业主提供的证据，物业公司的物业服务质量不合格，小区未达到整洁、美观的要求，虽物业公司对此提出异议，却未提供相反的证据，故法院判决物业公司减收物业费用。

　　笔者认为，物业公司提高物业服务质量，为广大业主提供合格、周到、满意的物业服务，是收取物业服务费用的先决条件。

　　二、物业公司应当防微杜渐、积极预防，杜绝业主侵占小区共有部分、公共利益的行为

　　目前，小区业主侵占共有部分的现象较为普遍，对此，各物业公司的做法也不一致，如：有的物业公司发函要求改正，有的物业公司与业委会协商对策，有的物业公司提起诉讼要求拆除，而有的物业公司就侵占行为与业主发生了冲突，使矛盾进一步升级……下面是笔者办理过的几个案例：

　　1、北京某小区开发商在为业主办理入住的同时，将小区的物业管理服务委托给北京某国有物业公司，该物业公司接受委托后，在小区大门、中控、地下车库等配套设施都未完全竣工的情况下，在多个安全隐患区域组织人员实施定点值勤。此外，业主装修时，物业公司得知了部分业主准备安装大型电视信号接收器的消息。物业公司立即安排人员注意业主装修情况，并向每户正在装修的业主发去函件，再次强调了严禁在楼顶安装电视接收装置的内容。但是，有几户业主仍然进行施工准备安装设备，物业公司及时发现安装行为后，立即予以阻止，并在派出所等相关部门的配合下，最终使业主放弃了在楼顶安装设备的想法，小区其他业主也没有再次出现安装类似设备的现象。

　　2、某物业公司就业主张某占用公共走廊、影响通行的行为，向北京某区人民法院提起了诉讼，要求业主张某立即拆除在走廊安装的木柜，恢复原状，并赔偿因安装行为给公共走廊造成的墙面损失。法院经审理认为，业主张某未经相邻业主的同意，擅自占用业主公共区域，安装设备，已对其他业主通行造成影响，其行为构成侵权，应当予以拆除。鉴于物业公司应当对业主张某的安装行为及时制止，但物业公司并未履行该义务，因此，物业公司亦应承担部分责任。因此，物业公司应对公共区域的损失承担相应责任。

　　笔者认为，如果小区存在某些业主侵占共有部分的现象，物业公司应当与业委会协商，由业委会就此问题拿出对策，业委会与物业公司积极配合，妥善解决此问题。物业公司作为小区业主整体权益的保障者，应当做到防微杜渐、积极预防，业主侵占共有部分的行为出现萌芽时，就予以及时扼杀。否则，业主的侵权行为已经完成，再要求其整改或拆除，就会十分困难，并易引起矛盾和冲突。

　　三、物业公司应积极配合业主解决开发建设单位的遗留问题以及其他涉及业主利益的相关问题

　　任何

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