第二十三条 物业服务企业在承接物业时,应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后,办理物业承接验收手续。
第二十四条 在办理物业承接验收手续之日起15日内,建设单位应当将下列资料移交物业服务企业,资料移交后报物业管理主管部门备案:
(一)竣工总平面图、单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必须的其他资料。
物业服务企业在前期物业服务合同终止时,应当将上述资料全部移交给业主委员会。
第二十五条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
第四章 物业服务企业和物业服务
第二十七条 物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业实行资质管理制度。
第二十八条 物业服务企业应当在依法取得物业服务资质证书、工商营业执照及相关证件后,按照核定的资质等级,承揽相应的物业服务业务。
市外物业服务企业进入本市接受委托从事物业服务活动的,应当持物业服务资质证书和有关证件到物业所在地的建设行政主管部门办理资质备案,并到有关部门办理相关手续。
第二十九条 物业服务企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等,应在工商办理变更之日起30个工作日内,到建设行政主管部门办理变更和备案手续。
第三十条 物业服务企业的权利:
(一)可以将物业管理区域
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内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
(二)依据有关规定和物业服务合同,收取物业服务费用和代办服务费用;
(三)有权制止并处理违反本住宅区管理规约和物业服务制度的行为,对造成损害的有权要求赔偿;
(四)依法开展多种经营和特约有偿服务。
(五)对物业区域内存在的问题提出整改意见;
第三十一条 物业服务企业的义务
(一)全面履行物业服务合同,及时提供优质物业服务,提高物业服务水平;
(二)接受业主委员会和业主的监督;
(三)重大管理措施应提交业主委员会审议决定;
(四)配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和安全防范工作;
(五)落实消防、治安等安全防范措施和应急措施,发生事故及时向有关部门报告;
(六)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和指导。
第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十三条 提倡物业服务合同使用国家规范性文本,服务合同自签订后15日内,报物业监督管理部门备案。
第三十四条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十四条第一款规定的资料。
第三十五条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第二十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。
第三十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务内容、服务水平相适应的原则。
第三十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
第三十八条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定(来自:www.dichanshequ.com)。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。
普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价;为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费,除价格管理部门另有规定外,均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定,并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。
第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)用于物业管理的固定资产
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折旧费;
(七)办公费用;
(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其他费用。
第四十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第四十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。
第四十三条 物业管理区域内,供水、供气、供电、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取3%以内手续费(不得计入价内),但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条 物业服务费的收取和使用,应当统一管理,专款专用,严格财务管理制度,并接受有关部门的监督。
第五章 物业的装饰装修管理和维修管理
第四十五条 业主或使用人对其房屋有进行装修的权利,但不得危及建筑物的整体安全,更不得损害其他业主的合法权益。
第四十六条 业主或使用人进行装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。
第四十七条 业主或使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的,由责任人负责修复或赔偿;业主委员会与物业服务企业应配合做好协调工作。
第四十八条 业主或使用人装饰装修房屋与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议包括以下内容:
(一)装饰装修工程的实施方案;
(二)装饰装修工程的实施期限;
(三)允许施工的时间;
(四)废弃物的清运与处理;
(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;
(六)禁止行为和注意事项;
(七)管理服务费用;
(八)违约责任;
(九)其他需要约定的事项。
第四十九条 物业服务企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定,对装饰装修活动进行管理工作。
业主和使用人在实施物业装饰装修活动中,应自觉接受物业服务企业的监督。
对违反装修规定的行为,物业服务企业应及时劝阻制止,并督促改正;对拒不改正的,及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第五十条 物业在规定的保修期内的维修,按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定办理。超过保修期限的自用部位和自用设备的维修、更新费用,由业主或使用人负责。物业服务合同另有约定除外。
第五十一条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新所需费用由责
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任人承担。
第六章 物业管理用房和共用设施设备
第五十二条 建设单位应当将物业管理用房和公建配套用房纳入建设配套项目计划,并在总体方案图中明确物业管理用房的地点、面积和用途。与新建物业同步设计、同步施工。
第五十三条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前,提供不得低于物业管理区域房屋总建筑面积2‰的物业管理企业用房和业主委员会用房。房屋总建筑面积不足5万平方米的,物业管理企业用房建筑面积应不低于100平方米。
业主委员会用房应为不低于30平方米的地面上独用成套房屋,并具备水、电等基本功能。
第五十四条 物业管理用房确权,在物业管理区域竣工验收合格后,依据建设行政主管部门的相关规定,房屋产权管理部门按“物业管理用房”统一办理新建房屋产权初始登记,由物业管理区域全体业主所共有。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第五十五条 物业管理用房的所有权不得分割、转让、抵押。
第五十六条 业主委员会成立后,建设单位应将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会在保留必要的办公场所后,应全部提供给物业服务企业使用。
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