江苏省城市房地产交易管理条例

    当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准,但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的,预购人有权退房。预购人退房的,适用前款第(一)项规定。预购人不退房的,大于或者小于部分不超过百分之三的,按照预售合同约定的价格多退少补;大于部分超过百分之三的,产权归预购人所有,并可以不支付该部分的房价款,小于部分超过百分之三的,预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
    实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘,经房产管理部门审核的房屋建筑面积。
    第十八 条房地产开发企业向购房人交付商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照国家规定承担保修责任。
    房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
    第十九 条房地产权属证书上载明的面积应当与实际

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    第三章 房地产抵押
    第二十条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。
    合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房,可以设定抵押权。
    以在建工程、预购的商品房设定抵押权,所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。
    第二十一条 下列房地产不得抵押:(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(二)权属不明或者有争议的;(三)被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物;(四)依法被查封的;(五)县级以上人民政府依法收回土地使用权的;(六)共同共有房地产未经其他共有人书面同意的;(七)已依法公告列入拆迁范围的;(八)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
    第二十二条 房地产抵押,应当按照下列程序办理:(一)房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同;(二)当事人在合同签订后,持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书(以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的,提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等)、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料,向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记;(三)房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内,对符合规定的,核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明;对不符合规定的,不予核准登记,并书面通知申请人,说明理由。
    房地产抵押合同,自抵押物登记之日起生效。
    第二十三条 以在建工程设定抵押的,其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限,但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。
    已设定抵押的在建工程依法预售时,预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时,预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。
    在建工程在债务履行期限内竣工的,在办理权属登记时,登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记,并告知当事人。
    第二十四条 以预购的商品房设定抵押的,应当符合下列规定:(一)抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存;(二)商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同;(三)房屋在抵押期间竣工交付的,预购人在办理权属登记时,登记机关应当同时办理抵押物登记手续。
    第二十五条 抵押已出租的房屋时,抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人,同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后,原租赁合同继续有效。
    抵押人将已抵押的房地产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
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www.dichanshequ.com nbsp;  第二十六条 房地产抵押需要价格评估的,由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。
    第二十七条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止的,抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。

    第四章 房屋租赁
    第二十八条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
    第二十九条 有下列情形之一的房屋,不得出租:(一)已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的;(二)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;(三)依法被查封的;(四)经鉴定属于危险房屋不能继续使用的;(五)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;(六)法律、法规禁止出租的其他情形。
    第三十条 高层建筑已部分建成,已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证,并且该部分建筑已通过竣工验收,经建设行政主管部门确认,符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的,可以出租该建筑已建成的部分。
    第三十一条 公有住房和廉租房
    租金按照国家和省有关规定执行,其他房屋租金由租赁双方协商议定。
    以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的,应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
    第三十二条 房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内,持房地产权证书或者房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明,向市、县(市)房产管理部门申请登记备案,受理部门应当在三个工作日内予以办理,当事人要求出具备案登记证明的,房产管理部门应当出具。
    第三十三条 承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋,并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
    承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的,应当征得出租人书面同意;须经有关部门审批的,应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
    租赁期限届满,出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施设备的,应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的,从其约定。

    第五章 房地产中介服务
    第三十四条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构,应当依法设立,不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
    第三十五条 房地产中介服务机构应当持有相应的资质证书,办理营业执照和税务登记,并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。
    房地产中介服务机构的执业人员应当具有相应的中介服务执业资格。
    第三十六条 房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理,并

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    房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为:(一)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物,或者利用工作之便牟取其他不正当利益;(二)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务;(三)同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务;(四)与一方当事人串通,损害另一方当事人的利益;(五)法律、法规禁止的其他行为。
    第三十七条 房地产中介服务机构从事中介活动,应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的,中介服务机构应当拒绝接受委托。
    因房地产中介服务机构的过错,造成当事人损失的,中介服务机构应当承担相应的法律责任。
    第三十八条 房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用,并使用税务部门统一监制的专用发票。

    第六章 法律责任
    第三十九条 转让、抵押房地产或者租赁房屋,按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的,由负责登记或者备案的机关责令限期办理。
    第四十条 违反本条例规定,出租不能继续使用的危险房屋的,由市、县(市)房产管理部门责令改正,没收违法所得,并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的,依法承担赔偿责任。

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