济南市房产管理局关于印发《济南市物业管理评标规则（试行）》的通知
各县（市）、区房管局，各相关单位：
为了规范物业管理评标活动，保证评标的公平、公正，维护招投标活动当事人的合法权益，根据国家相关规定，我局制定了《济南市物业管理评标规则（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。
二00七年八月一日
济南市物业管理评标规则（试行）
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理评标活动，保证评标的公平、公正，维护招标投标活动当事人的合法权益，依据《评标委员会和评标方法暂行规定》（国家计委等7部委第12号令）等有关规定，结合我市实际制定本规则。
第二条 本规则适用于本市行政区域内物业管理评标活动。
第三条 评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。
第四条 评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预或者影响评标过程和结果。
第五条 招标人应当采取必要措施，保证评标活动在严格保密的情况下进行，现场答辩环节除外。
第六条 市房管局对评标活动依法实施监督，依法查处评标活动中的违法违规行为。
第二章 评标委员会
第七条 评标委员会由招标人负责依法组建，并负责评标活动。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
第八条 评标委员会的专家成员，应当由招标人从济南市物业管理评标专家名册中以随机抽取的方式确定。有下列情况之一的，评标委员会成员应当主动提出回避：
（一）本人任职于投标企业或者与投标企业主要负责人有亲属关系的；
（二）本人与投标企业有经济利益关系的；
（三）本人或本人所在单位为投标企业进行投标指导或制作投标文件的；
评标委员会成员应当回避而不回避，
第九条 评标委员会成员应当认真、客观、公正、诚实、廉洁的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员应按照招标文件确定的评标标准和方法，独立的对投标文件进行评审、比较、评分，不得互相串联、议论有关投标文件的内容。
第十条 评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三章 评标的准备与初步评审
第十一条 评标委员会应当编制供评标使用的相应表格，认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容：
（一）招标目的；
（二）招标物业的具体情况；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）物业管理服务内容及要求，包括招标文件中规定的主要技术要求、管理服务标准和其他条件；
（五）招标文件规定的投标报价要求、评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。
第十二条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较，并对投标人的投标答辩表现和知识能力进行评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
招标文件中规定的评标标准和评标方法应当合理，不得含有倾向性、或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的竞争。
第十三条 评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。澄清、说明或者补正应以书面方式进行，并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
投标文件中用文字表示的金额和用数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准；总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外；对不同文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
第十四条 评标委员会在评标过程中发现的问题，应当及时作出处理或者向招标人提出处理
第十五条 在评标过程中，发现有下述情形之一的，评标委员会应将投标人的投标作为废标处理：
（一）投标人以他人的名义投标、串通投标、以贿赂手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；
（二）投标人的投标报价明显低于管理服务成本的，或者在设有标底时投标报价明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；
（三）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的；
（四）未对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应的。
第十六条 评标委员会应当根据招标文件要求，审查并逐项列出投标文件的主要投标偏差。
投标偏差分为重大偏差和细微偏差。
第十七条 下列情况属于重大偏差：
（一）物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；
（二）投标文件载明的物业管理服务内容和标准等不符合招标文件的要求；
（三）投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；
（四）投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失；
（五）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规则第十六条规定作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第十八条 细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。
评标委员会应当书面要求存在细微偏差的投标人在评标结束前予以补正。拒不补正的，在详细评审时可以对细微偏差作不利于该投标人的量化，量化标准应当在招标文件的评标标准和方法中规定。
第四章 详细评审
第十九条 物业管理评标方法一般采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法。
第二十条 综合评估法一般是将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的
资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩部分评审评分权重比例可以为20:30:40:10；四个部分评审的评分项目和评分方法、评分权重等应在招标文件的评标标准和方法中明确。
第二十一条 资信部分评审，是招标人将投标人资质等级、管理业绩、项目主要管理人员业绩以及从物业管理企业信用档案系统中获得的有关情况，提供给评标委员会进行综合评比、打分。
技术部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务内容和标准、人员配备、物业管理机构运作方法及管理制度、项目收支预算和各项收费标准报价等，进行评比、打分。
商务部分评审，是评标委员会对投标文件中的物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用等，进行评比、打分。
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