物业公司如何构筑高层综合楼管理模式

本文提要：一个合格的物业管理公司在开展高层综合楼宇工作过程中，无疑应有自己的一套成熟的管理模式。而这也正是整个物业公司求得生存的根本保证和基础。

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    高层楼宇的出现,是人类有效利用土地资源的结果。近年来,各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起,与此同时,高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们眼前。中国当前许多高层楼宇多为出租出售混合,具有多种功能的综合楼,面对这样一种功能相对复杂的房地产业,"物业欲发展,管理须先行"便成为公司开展业务的真实写照。而欲管理好企业,物业公司首要了解的就是高层综合楼与众不同之处何在。

    高层综合楼物业管理的特点
    功能的复杂性使管理任务更艰巨。
    基于高层楼层数多,功能复杂,人口稠密,所以物业管理任务较为艰巨。一方面,高层综合楼宇多包括停车场、商业、餐饮、娱乐健身场所、写字楼、酒店、公寓、常住流动人口极多。同时,由于高层综合楼的通道单一,电梯井具有抽风效应,外部求灾相对困难,所以要管理好高层综合楼,即要确保大楼各部分正常运作,又要确保物业和楼内居民的生命财产安全,任务十分艰巨。
    结构的复杂性导致管理起点高。
    高层综合楼一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统,煤气供应系统、电梯系统,有些较为高级的、www.dichanshequ.com现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统,通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。这样物业管理公司需要建立一支素质较高的专业人员管理队伍,运用先进的管理手段、方法,对大楼各系统进行维护、保养和管理,保证这些系统的正常运转。而由于高层综合楼能源、动力消耗大,管理服务人员多,自然管理成本相应就会有所提高,收取的物业管理费也高。
    产权"私"有化使公司协调业主的难度加大。
    开发商在建成楼宇后,需要对楼房分层、分套或分间出售,这样就把整个大楼划分为了大小不同多个产权,从而会表现出以下特征:一是产权"私"有和楼宇结构的不可分割。高层大楼的单个产权证书,能真正体现私有份额的主要是建筑平方米,而分割为单个构件时其产权属性就会被淡化。最终造成某一业主的地板可能是另一业主的天花板,一堵墙可能为两位业主共同所有的杂乱局面。二是共有部分只有在价值上分割而难以在实物上分割。因此物业管理公司须协调好各业主的关系,并完善相关法律。

    老死不相往来的人际关系为治安设障。
    高层综合楼由于具有较多的公共区域,任何人都可借故在这些公区区域滞留,而业主并不十分关心这些区域的使用。特别是用户、住户中许多"鸡犬之声相闻、老死不相住来",互不关照,给大楼安全带来了不利影响。
    如何构筑高层物业管理模式?
    针对以上特点,一个合格的物业管理公司在开展高层综合楼宇工作过程中,无疑应有自己的一套成熟的管理模式。而这也正是整个物业公司求得生存的根本保证和基础。具体体现在以下几方面:
    前期介入可把楼盘的缺憾降到最低。
    所谓物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。其最大好处是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见,从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。

    第一、向经营者提供陈列布局的专业性意见。
    物业管理公司由于职业特点及前期对物业的介入,一般对该物业的结构、造型比较了解,这样,便可根据物业的特点及限制性条件,向经营者提供其在进行二次装修或改造,以及商品与设施的陈列布局方面的专业性意见,使有限的经营面积得以充分地、合理地利用,从而有助于实现经营者的预期经营目标。不仅如此,物业公司还对经营者的装修中有消防设备安装、消防通道设置方面进行技术把关,提高物业经营的安全性。

    第二、对装修项目有权严格把关。
    物业公司由于清楚物业的构造和特征,又担负着对装修项目代发展商进行审批及相应的装修管理的任务。因此,要严格把关,对比物业的施工图特别是各种线路、管道的布置和走向,对比进驻物业的经营者所提出的装修方案,逐项查验,发现装修方案影响设备、线路安全,应立即将方案退回;并在装修过程中派员到现场巡查、指导、监督装饰公司按规范要求施工,避免装修施工中对楼内设备及管线的破坏。

    第三、省大钱别省小钱。
    如今物业公司在竞聘时,往往会压低物业管理费以"取悦"发展商。其实这是一种恶性的低层次竞争。在一些品质较高的楼盘,购房者是乐意为高水准的物业管理服务,因为支付相当的、合理的物业管理费用,可为使用者带来相应的安全保证与财产保护;相反,如果没有一定水准的收费,物业公司将难以保证有一定水准的服务。
    写字楼物业管理要赶超E化大潮。
    时值21世纪,E化逐渐成为众多行业的一个方向,政府E化、企业E化……而办公楼也日益紧迫地面临着这样的问题。现在,许多写字楼开始与网络专业接入商合作,享受这些现成的技术服务。以恒基中心为例,与首创网络合作铺设DDN专线,一方面使整座大厦实现了网络化,从而增加了对客户的吸引力,提高了物业的出租率。另一方面收取了上网费,从而增加营业收入;另外通过实现大厦网络化,还可以扩大企业的知名度,并有助于物业集团化发展和管理,提高管理效率,节约成本。

    统一管理可保证楼宇整体正常运行。
    首先,大楼一是个整体,各系统都是为整个大楼服务的,所以多头管理势必会影响大楼整体的正常运行;其次,多头管理易造成职责不清,使出现的问题和故障无法及时解决;第三,多头管理还会造成管理死角。因此,高层综合楼应坚持统一管理。

    建立完善的法律政策框架。
    高层楼宇的物业管理作为物业公司开展业务时不可分割的一部分,其法律保证至关重要。尽管这些年来国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策,但由于缺乏大法和行政法规,致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决。有的建管之间缺乏有效衔接,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,而矛盾又是集中在用户入住并实施物业管理后反映出来,此时,物业管理企业只有代人受过的份儿了。另外,在传统的房屋管理体制下,物业管理体制曾一度强调业主至上,没有确立业主与物业管理企业平等的民事主体关系,对业主和业主委员会的行为也缺乏约束。这些问题入都必须靠完善立法和规范合同去解决。

    高层楼宇的管理服务内容有待明确。
    在物业管理

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