浅论物业管理收费难的原因

本文提要：管理公司不好,拒绝交纳物业管理费。目前成立了业委会的小区比例还相当小,即使是成立了业委会,也存在不能有效行使自主权的现象,造成业主自主选择物业管理难,主人翁意愿得不到充分体现,交费消极。

一、业主自身原因
1.认识存在偏差:
    人们买车后认为“养车”是理所应当的,因为车辆不养护维修好,行驶中就会出现故障。但是很多业主对购买房屋后支付物业管理费“养房”的概念却很模糊,对物业管理消费可以实现物业保值增值缺乏正确认识。部分业主认为买房也就等于买了服务或者认为不需要购买物业管理,以种种托辞,享受着物业管理公司的服务却不交费。
2.消费水平不高:
    市场化要求物业管理公司提供服务并自负盈亏,业主和物业使用人就需要缴纳合理的物业管理费,维持企业的正常运营。目前职工工资虽然有了很大提高,增加了购房的一次性补偿和住房补贴,但尚未考虑到物业管理的部分。这就造成了一些职工面对每月几十至上百元的物业管理费,感到无力支付,造成物业管理收取难。
3.侥幸心理:
    由于物业服务具有社会性,服务的对象是广大业主而不是某个单位,因此不可能因一部分业主不交物业管理费就暂停服务,(来自:www.dichanshequ.com)从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理,躲避、逃避交纳物业管理费,既严重损害了广大已交费业主的利益,又容易引发其他业主的恶性效仿。
4.业主内部纠纷:
    一部分业主因为邻里矛盾,如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等,将其归罪于物业管理公司的管理不善,从而拒交管理费。
5.自主权难发挥:
    物业管理尚未完全推向市场,部分业主认为开发商选聘的物业
    管理公司不好,拒绝交纳物业管理费。目前成立了业委会的小区比例还相当小,即使是成立了业委会,也存在不能有效行使自主权的现象,造成业主自主选择物业管理难,主人翁意愿得不到充分体现,交费消极。

二、开发单位原因
1.广告承诺难兑现:
    随着生活水平的提高,居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需求、保证楼宇的销售,开发商往往采取夸大宣传策略,作出不切实际的承诺。待业主入住后,往往发现实际状况相差甚远。物业管理公司又无力兑现本不是自己作出的承诺,业主便以拒交管理费来表达自己的不满。
2.设计施工不合理:
    施工单位不按设计要求施工,排污管深浅不一,化粪池设计位置欠妥,排污管水平铺设过长,造成经常严重堵塞。另外,小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取服务费时,业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。
3.硬件设施不完善:
    开发商有些建筑工程问题,直接造成了物业管理的先天不足,导致物业服务不能到位。例如:保安监控系统因工程质量不能投入使用,严重影响物业管理公司对小区的治安管理;项目分期开发,造成边入住、边施工现象,导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。业主有时会将这些归罪于物业管理企业,拒交物业管理服务费。
4.工程质量问题多:
    由于开发商施工质量的原因,部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题,尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题,使业主、物业使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理,而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了,就不交物业管理费。

三、物业管理原因
1.管理服务水平低:
    物业管理水平的高低决定着管理费缴费率的高低。物业管理行业的客观现状是不少物业管理公司水平较低,物业服务不到位,员工整体文化层次不高,实际工作中经常出现处理问题不当的做法。业主、物业使用人享受不到应有的管理和服务,就用拒交管理费的方法维护自身合法权益,由此形成欠费的恶性循环。
2.管理不当遭抵触:
    由于业主、物业使用人的素质和修养参差不齐,诸如高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生,物业管理公司在管理时如果方式、方法不当就容易“开罪”一些业主,造成拒交管理费现象。
3.费用支出不透明:
    物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布,接受业主监督。但是,一些企业财务运作缺乏透明度,不愿向业主公开管理费收支情况。业主、物业使用人只见交费,不明支出,造成心里不平衡,进而拒交管理费。
4.社会责任负担多:
    目前,社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。

www.dichanshequ.com

本文提要：管理公司不好,拒绝交纳物业管理费。目前成立了业委会的小区比例还相当小,即使是成立了业委会,也存在不能有效行使自主权的现象,造成业主自主选择物业管理难,主人翁意愿得不到充分体现,交费消极。

他们往往凭借市场垄断的优势,把风险推给物业管理公司,由物业管理公司代其向最终用户收费。在这种运作模式下,业主一旦对上述某项服务不满时,就可能采取不交物业管理费的抵触措施。
5.收费手段落后:
    一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡,可以节省大量的收费人员,降低相关成本,节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源,加大了物业管理成本,而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后,个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外,企业对此束手无策。
6.依法维权意识弱:
    目前业主维权意识的呼声越来越高,而物业管理企业的依法维权意识则较弱。即使是认真履行了物业服务合同,管理服务到位,对业主、物业使用人拒交物业费的行为,不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。也有的企业满足于收费率达到一定比例,殊不知,恰恰是个别业主、物业使用人的不交费,侵犯了多数人的合法权益,失掉了对大多数业主、物业使用人的公平。而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差,主要立足于教育业主自觉守法,只在迫不得已的情况下才诉之法律,法庭判决后执行也较难,使欠费者更有恃无恐。

四、政府方面原因
1.立法管理不规范:
    物业管理理论和实践发展迅速,立法则显得相对滞后。例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目,存在不尽合理的地方;各小区物业管理收费标准差异很大;物业管理公司代收代缴行为不规范;在实际运作过程中还存在一些不合理的收费 …… 出于以上原因,人们交费时往往不能心甘,也是业主拒交物业费的一个原因。 2. 隶属关系不确定:有的小区隶属关系迟迟未能确定,居委会不能成立,户口不能申报,给小区上学入托、下岗待业、计划生育、征兵工作、人大代表选举、外来暂住人口管理等工作带来了很大难度,居民怨声载道。部分业主明确表示:户口问题不解决,物业管理费就不交。
参考文献:
1.《中国物业管理》杂志2006年第3期
2.罗小钢,《物业管理投诉案例分析》,广东经济出版社
3.刘长森,《物业管理收费法律问题研究》,中国政法大学出版社