浅析泰州市物业管理的走向 泰州市广厦物业管理中心
纵观物业管理的起源与发展,已走过较长的历程,我国第一家物业公司的崛起,也近30年,随着社会的发展,人们生活水平的提高,物业管理越来越成为社会不可替代的社会服务行业,尤其是2003年9月1日国务院颁布实施《物业管理条例》给物业管理进行了法律定位,经过几十年来的探索,物业管理正朝着社会化、专业化、企业化、经营性轨道转变,物业管理也趋向成熟,得到了社会的认同和支持,随着时间的转移,物业管理将进一步凸现它的优势和生命力。
泰州的物业管理诞生于20世纪90年代,从95年的3家物业公司发展到今年的65家,其速度与规模发展之迅猛,目前物业服务已渗透到小区、工厂、商场、医院、办公大厦等场所,回首泰州物业管理走过的历程与其他县、市物业管理比较,笔者认为,虽取得长足进展,但仍需探讨和完善,有待于政府加大政策的扶持力度,有待于社会各职能部门予以大力支持和配合,有待于物业公司提高管理水平和服务质量。否则各物业公司运着"无谱",各行其是,我行我素,不能真正体现为社会服务的职责,甚至变成政府的包袱,对泰州的经济发展,人们的安居乐业不能起到应有的作为,为此,对泰州物业管理如何走向笔者浅谈如下见解。
一、尽快制订物业管理实施细则,规范物管工作
物业管理的发展,必须要有引路指航的条例、办法等法规来保证,但更重要的是要有具体的实施意见来指导。国家和江苏省已颁发《物业管理条例》、《物权法》。泰州市依据国家法令、法规相继出台了《泰州市城市住宅区物业管理办法》、《泰州市市区住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》、《泰州市物业服务收费管理实施细则》等一系列政策,这些纲领性文件对物业管理的发展指明了方向,起到了政策引导的作用。但是在物业管理具体实施时,人们最期盼有一部如何执行好政策若干实施细则的出台,这样可进一步明确责任,更具有政策的指导意义和可操作性,否则,在具体运着中会感到法规只是宏观条文,职能不够明确,责任不够分清,导致答复问题不果断,处理问题不得力,甚至会出现扯皮、推诿现象,不能服务好广大业主。为此,政府职能部门须进一步制定物业管理行业实施细则,使其做到有章可循,操作性强,克服现有的政策多门,随意答复和处理问题不负责的态度,达到规范物业管理工作的目的。
二、履行职责,抓好定位
物业管理是一个综合性、系统性工程,它除了要有一系列方针、政策、法律、法规给它指导外,社会各职能部门履行职责,配合物业管理做好工作势在必行,而现在各职能部门抓政府看得见,容易出成效的工程较多,而对物业管理产生的难题就不太重视,甚至推诿。由于物业管理权限的限制,许多难题需要执法部门出面解决,若不及时解决,业主认为物业"不作为",产生的怨气都堆积到物业管理头上,造成业主与物业的对立。譬如:违章装修,违章搭建这个问题解决起来就相当难,百姓一生一世,省吃俭用好不容易买了一套新房,总想安居乐业,而他们一旦发现左右四邻违章装修,第一感觉就是房屋质量受损,无安全感,他们急盼物业公司立即到现场进行抵止,由于物业公司无执法职
三、市场运着,松梆放权
物业管理是一种企业行为,它服务社会的根本目的就是为了获得一定的经济效益,使企业做大做强,而物业公司获得经济效益的主要来源就是按服务标准,质价相符的收取物业管理服务费,从泰州物业管理走过的十多年来看,物业公司通过招标接楼盘,物业公司主要是与开发商签订托管合同,待小区成立业主委员以后,根据业主选聘物业公司,与物业公司签物业托管合同,这个运着模式是按照市场规律来操作的,符合市场运着模式,政府本应支持与扶持,而泰州有关职能部门还是不"放心",(来自:www.dichanshequ.com)物业管理费的标准还必须审批,从形式上看政府是关心,是把关,但从另一方面看,是对物业公司的行政干涉,是对物业公司按市场化运着的不信赖,据笔者不全面了解,现在许多省、市的物价部门,在物业管理收费上仅是个引导,在制定政策上根据住宅楼的硬、软件设施,着重考虑到物业公司进场后如何生存和发展,制定出物业管理指导价,让物业公司参考,如果还让职能部门定价 ,不是又回到计划经济模式上吗?既然是市场经济政府应该放心,应该松梆,物业公司在签定托管合同时,必然要考虑到市场竟争,适当考虑利润,如果漫天要价,在市场竞争中必败,这已成现实,而开发公司,业主委员会在与物业公司签订托管合同时,必然会运用价值规律办事,在这个问题上职能部门应抓宏观,抓指导,而没有必要把审批权抓住不放。
四、公维资金,有待提高
公维资金是商品房、房改房公共部位、公共设施维修和养护的专项资金,它对老百姓的安居乐业,房屋的保值增值等方面均有极大好处,在小区管理上,除了物业公司抓好住宅小区环境卫生,维护小区秩序外,老百姓最关心的问题,就是购买的商品房公共部位坏了能不能及时维修,这一问题也是一直困绕着物业公司,目前各住宅楼上缴的公维资金仍然是25元/㎡,由政府相关部门管理,并将增值部位用于公共部门维修,从现实看仅凭25元/㎡的增值已不能解决老百姓的维修难题,一是维修资金本身就缴纳的少,每年的增值更是有限,二是公维资金在建档立案中就不规范,尤其是房改的公共部位维修,物业公司本身就不清楚整个公维资金存量多少,只能听行业主管部门指挥,说没有钱,就难办,如果去续筹进行维修,老百姓更难接受,一般情况下是无法续筹,三是,公维资金在维修公共设施上包括哪些项目,如:小区的道路破损,公共防盗门的损坏,防盗门电铃不通,探头坏等等公共设施,老百姓需要报修,这属不属公共设施,维修不维修?在操作中总不敢随便答复业主,导致业主对物业公司有看法,甚至会产生矛盾。从目前角度来看,随着商品房建筑不断符合社会发展的需要,公共设施、设备不断完善,房改房房龄较长,维修量越来越多。为此,在房屋维修中,除对公维资金按幢进帐,按户核算外,公维资金的增加迫在眉睫,应适度
五、优化资源,物业进社区
资源是最大的财富,如何把社会的资源有机的组合,同样是物业发展需思考虑的问题,现在所有的住宅小区的行政管理都在社区管辖范围内,而每个社区又集中许多大大小小的物业公司,每个物业公司又必须设立相关管理部门,从形式上看,社区和物业各有各的职能,但从服务共性上看,它都是为社区广大业主服务,如果社区和物业配合不好,极易形成两张皮,两副脸,对百姓反映的问题相互扯皮,互相推诿,百姓感到投诉无门,问题得不到及时解决,从另一方面看,社区和物业各设一套班子,人力和财力上都有一定的浪费,如果把这两家合为一体,由社区统一管起来,不但机构得到有效精简,人、财、物也得到最大程度的合理利用,这是一种双蠃的改革举措,其他兄弟县、市都大胆尝试,泰州物业也应从这方面发展,现在公安、城管都在转变办事效率,将人员派遣到社区专职工作,积极为老百姓办实事,办好事,社区同时抓住这一有力资源,组成基层一条龙的有效服务,老百姓的问题办快了,办好了,社会更加和谐,这是一个多么有利于百姓的好事,政府的相关职能部门,应该积极去探索,去研究,如果求稳,也可以点带面,总结经验,逐步推进。
六、整治老小区,治标更要治本
泰州是一个老工业城市,由于历史的原因,在全市住宅楼布局上,肯定存在若干历史遗留问题,楼幢散乱,小租团居多,给现在管理带来诸多不便,从而形成了有物业与无物业管理小区的现状,有物业管理的小区在环境和小区秩序上还好些,而无物管小区脏、乱、差现象就十分严重,这个现象不仅仅在泰州,其它县、市均有这种情况,各"家"都在摸索对这些小区如何改善环境,给老百姓带来较好的人居环境,目标是一致的,但如果后续管理跟不上,其效果截然不同。就泰州而然,每年都在动脑筋,想办法,对无物管小区,老小区的环境进行整治,确实化了本钱,做了大量治标工作,从2000年起,每年总要有针对性地对几个老小区进行整治,一年最少上百万,甚至于上千万,整治中老百姓得益,社会称赞,但是成果能否巩固,就不言而喻了,在长效管理上,政府也在动脑筋,但就不愿意把这项事情做下去,一谈到长效管理要政府出钱,就下不了决心,在此,大家可以算个账,整治小区要多少钱,长效管理要多少钱,如果整治的小区2年无人管,小区环境继续脏、乱、差,群众反映强烈,回顾头来再进行整治又需要多少钱,我想有一定经济头脑的人都会算这个帐,这个问题,并不是个难事, 政府相关职能部门如果履行职责,为政府分忧,为社会的和谐而工作,能不能把部分工作精力化在如何抓好全市的住宅小区上,对全市住宅小区、组团及零散的楼盘进行一次普查,对小区进行优化组合,对各小区的人、财、物进行综合测算,该政府给予适当补贴的拿出方案和建议,然后通过公开招投标,请各物业公司进行管理,确保物业公司在认真管理的基础上有一定的合法利润,对政府补贴的这部分资金,可实行严格考核,按段拨发,通过这种竞争,使泰州市部分物业公司能做大做强,同时也能代表泰州物业管理形象,对一些仅想图一点小利,不懂管理,不会管理的物业公司自然淘汰,这种优胜劣汰的竞争机制在任何行业都在用,为什么在物业管理行业就行不通了,这应引起相关部门深思,政府通过对小区整治,同时抓好小区长效管理,整个社会环境好了,社会文明了,它必将带来社会经济的发展,这种对泰州的快速发展有益而无害的事大家应努力去做。
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