物业费收费难的探讨

物业费收费难的探讨提要：业主树立正确的物业管理新观念。有个正确的认识、理解和尊重，不要把物业管理公司看成是传统计划经济下房管所的翻版

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　　物业费收费难的探讨

　　一、物业服务收费难的原因分析

　　1、业主认识有误区

　　《物业管理条例》第四十二条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。目前业主对物业公司的服务和管理范围存在一定的误区。将其它行业、部门的责任强加物业公司，总是以供暖不好、小区内丢自行车、声控灯损坏、楼道墙面被装修破坏等种种事由拒交物业费。事实上供暖不好，业主应该与供暖公司取得联系，供暖是商品，而这种商品的销售单位是供暖公司。小区内的安全事件要看物业公司与业主委员会所签的《物业管理服务合同》中如何约定的，还要看是否属于物业公司收费服务项目。如果是免费的，物业公司对丢自行车是没有责任的。楼道中的声控灯如在物业公司做成本核算时已记入成本，物业公司将负责坏灯泡的更换，否则应由业主承担。物业费中没有楼道刮大白这项支出，楼道属于所有业主的共有财产，这部分费用应由业主负责。

　　2、业主的集体观念比较差

　　许多业主没有意识到交物业费不仅是维护自己的利益，也是维护整个小区的集体利益。现在的事实是如果有人不交物业费，马上就会有人效仿，也不交物业费。这样发展下去真正吃亏的还是广大业主。

　　目前有的物业管理项目还存在“谁开发，谁管理”的模式，由开发商直接组建和领导物业公司，一旦确定则可以成为永久。在法规法令还不够完善的今天，若开发商缺乏自律或自身经营发生困难的前提下，往往会损害业主的利益。例如开发商往往拖欠、挪用或不按规定缴纳维修基金。虽说业主委员会是小区的主人，但成立了“实质”意义上的业主委员会的项目比例还相当小，即使是成立了业主委员会，这种松散的群众自治组织也不能有效行使自主权。

　　3、物业管理不规范，质价不符

　　目前物业管理理论和实践发展迅速，但立法相对滞后，使得一些新出现的情况无法可依。由于管理的不规范，一些现有的标准和规范也形同虚设。特别是收费方面，沈阳市各个小区的差异很大，大致分为高、中、低三个档次：高档的物业管理公司收费由物业公司与业主协商以合同的形式确定。中档的物业管理收费标准由政府制定，一般在每平方米每月0. 5—1.0元。低档的物业管理公司，属简单服务收费，实行政府定价，一般按每户每月9—12元收取。在实际运作过程中，物业公司为了赢利，往往在服务上大打折扣，与承诺的相差很远，业主对物业的期望值高于实际，造成心理价位的不平衡，长期就形成了腻烦心理，就出现以不交费形式的抗争。

　　4、业主对开发商的不满情绪加在物业管理公司身上

　　（1）对开发商建筑质量有意见。建筑质量问题已成为社会高度关注的焦点，有些建筑质量问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，保安监控系统因工程质量不能投入使用，前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。

　　（2）对开发商的承诺不能兑现有意见。为迎合消费者和加快楼盘的销售，开发商往往夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主入住后，发现实现情况与承诺差距甚远，而物业管理公司无力兑现承诺。

　　5、追缴欠费缺乏必要的法律依据

　　物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交费用来威胁，物业公司与业主之间虽然有合约束缚，物业公司是企业性质，企业没有执法权，要想业主履行合约就必须得通过法律途径。但如果物业公司事无巨细的都通过法律的话，将是一项庞大的工程。业主不交费用，物业公司入不敷出，是造成物业管理市场混乱的直接原因。因为物业公司的入不敷出，造成好多人不愿意选择此项工作，以至于物业公司的工作人员专业素质不是很高，物业管理市场将处于恶性循环的状态。

　　二、解决物业收费难的必由之路

　　笔者认为，要解决物业收费难的问题，不是物业公司自身能够做到的，这必须借助政府的力量，让政府干预，制定条例，改变游戏规则。先付物业管理费用，再享受服务，让现在物业公司追着业主要钱，变成业主主动给物业公司交钱，这样对物业公司和业主都有约束力。因为毕竟物业公司面对的是成千上百的业主，而业主只面对一个物业公司。这样，物业公司不再因为业主不交费用处于被动状态采取过激行为，业主也可以定时享受到优质服务。

　　1、推行物业管理的先期介入。物业项目先天不足必将导致物业管理的混乱和收费的困难。当前，政府应尽快出台物业管理的先期介入制度。在房地产开发的前期，就将物业委托给中标的物业管理公司，让其参入物业的设计方案的优化、施工方案的论证、设备安装的监督和施工质量监督的全过程，为日后的物

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