三问物业管理纠纷

三问物业管理纠纷提要：物业管理费的纠纷。物业管理费纠纷是最常见的纠纷，现小区物业管理费的收缴率约在70%至95%之间；当然

来源 自建筑施工 资料

　　三问物业管理纠纷

　　建设部《城市开发/物业管理》杂志3月份期刊]

　　物业管理从上世纪80年代起步至今，已近30载。随着城市化进程的加快，原自主或行政管理的模式被市场化的专业物业管理所取代，已走进千家万户，与广大民众的生活日渐贴切、息息相关。随着《物业管理条例》、《物权法》的颁布，各地纷纷制定了相关的制度和规范，如《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理招标投标程序》等，虽有法可依，但执法也难，法也滞后于物业管理纠纷的发展。

　　一问：物业纠纷主要集中在哪方面？

　　物业管理费的纠纷。物业管理费纠纷是最常见的纠纷，现小区物业管理费的收缴率约在70%至95%之间；当然，也有收缴率95%以上或100%的。作为业主拒交物业管理费的理由是“物业服务企业不作为，管理不到，环境差，秩序乱”。

　　财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主或住户的汽车、摩托车、自行车丢失或室内被盗引起，这也是物业管理中的一大危机。企业为了维护小区秩序而设置了管理人员，代称之为“保安”。由于对物业服务企业在实施管理中的治安、秩序方面相关法律规定不健全，在财产损失赔偿责任方面无相关依据。作为物业服务企业抗辩的理由是物业管理费为综合管理费，含清洁、绿化、公共设施、设备、秩序等服务的维护保养费用，其收费水平仅能保证一般性的服务，无法保障业主的全部财产不因他人的犯罪行为而遭受损失，且主观上并无过错。

　　公用设施伤人赔偿纠纷。物业服务企业对管辖范围内的沙井、化粪池、管道、外墙、沟渠、道路、广告牌等管理不善，致使业主受到人身或财产的损害而发生的纠纷。作为物业服务企业的辩解理由是，其不是相关设施的所有人，并且已做好了防护和警示措施，故不应承担赔偿责任。

　　侵权纠纷。业主进住小区后，个别业主擅自乱搭乱建，装凸出的防盗网、雨蓬；住顶层的在天台上搭小矮房建鸡舍；住一楼的住户划地为圈，私家花园就地而生等现象。引起其他大部分业主不满，而这部分业主要求物业服务企业查处个别业主乱搭乱建的行为。此类纠纷中，如物业服务企业查处乱搭乱建行为，则存在无行政执法权的越权行为；如仅对乱搭乱建的个别业主进行劝阻而不拆除违建物，则造成大部分业主对物业服务企业的不满。作为物业服务企业的辩解理由是无行政执法权。

　　房屋质量纠纷。在业主收楼或楼宇保修期阶段，屋面漏雨，烟道、排气孔道、风道不通，室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动，有防水要求的地面漏水；墙面砖、纸、灰、油漆脱落；门窗不灵或超出规范；厨、厕、阳台倒水坡积水；室内上下水管堵塞、漏水、返臭；有毒有害气体超标。由此引起业主不肯收楼入伙，或收楼后不肯入住拒交管理费。物业服务企业在发现问题时会积极的与发展商沟通，希望对遗留工程进行修复。往往业主将此苦发泄于物业服务企业，认为发展商不修复就必须代他修复，且与发展商是隶属关系或发展聘来的物业服务企业不是业主聘请，就必须附有连带责任，使业主对物业服务企业的印象大打折扣。作为物业服务企业的抗辩理由是物业服务企业是独立的法人、独立核算，在保修期内的质量责任应由发展商承担。

　　无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业服务企业与发展商曾签订的《前期物业管理服务协议》，在服务协议到期或业主委员会成立后没与业主委员会续签服务合同，在这种情况下物业服务企业向业主收取物业服务费，而业主不愿支付，由此引起的纠纷。作为业主的辩解理由是双方并无物业服务合同关系，且不认可发展商与物业服务企业所签订的前期物业服务协议，并自己收楼时也未曾签订任何有关物业服务的协议。

　　公用部位经营纠纷。主要产生于个别业主或物业服务企业擅自将小区物业共用部位自用，或出租的营利归自己所有，由此而引起的建筑物区分所有权问题，发生纠纷时双方争议较大。业主的辩解是房屋产权有公摊面积多少方属自己花钱买的，自己属合理利用自购公摊面积；而物业服务企业的抗辩是合法使用公共部位，所得收益弥补了管理经费的不足。

　　二问：造成物业纠纷突出的原因何在？

　　首先，物业管理法律规范有待完善、细化。《国务院物业管理条例》、《广东省物业条例》、《广州市物业管理招标投标程序》等，都对物业服务的前期管理和业主委员会的组建、物业管理招标工作进行了说明。但具体操作性不强，缺乏操作步骤，广大小区业主根本无法受到政府房地产主管部门切实可行的指导、帮助，无法真正做到有法可依。

　　第二，开发建设单位的遗留工程问题，也是导致物业管理纠纷的原因之一。物业服务企业虽非此类纠纷的主体，但应积极协助、协调开发建设单位与业主因遗留工程的

来源 自建筑施工 资料