关于实施上海市住宅物业管理规定若干意见的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府同意市房地资源局《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》，现转发给你们，请从今年11月1日起执行。2003年9月9日市政府批转的《关于上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》（沪府发〔2003〕61号）同时废止。
二○○四年九月三十日
关于实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见
为更好地实施市人大常委会发布的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），现提出如下若
干意见：
一、物业管理区域的划分和调整
建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案
。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处（乡镇政府）意见，出具划分物业管理区域核定单，
并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇政府）听取业主意见。
作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。
二、分期开发项目的物业管理
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围
。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个
物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超
过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务
。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域
内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。
三、业主投票权的计算
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。
停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权
四、业主委员会不召开业主大会会议的处理
业主委员会不依照《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《规定》履行召开业主大会会议的职责，
经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生
召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
五、物业管理用房的配置
建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积
不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。
（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。
配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区
域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理
用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续。
六、停车场（库）的管理
建设单位在住宅物业管理区域内按规划配建的停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使
用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。具体管理办法，由市房地资源局另行制定。
七、专项维修资金不足时的筹集
专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当
按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
八、业主大会和业主委员会的相关事项
业主大会和业主委员会应当按照《条例》、《规定》履行职责。对《条例》施行前通过的《业主委员会
章程》，应当在召开业主大会会议时，依照《条例》、《规定》将其修订为《业主大会议事规则》。业
主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的，应当继续履行。
九、施行日期
本意见自2004年11月1日起施行。
上海市房屋土地资源管理局
二○○四年九月十日
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