( 2002年1月19日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过, 2002年3月28日吉林省第九次人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 )
第一章 总 则
第一条 为规范住宅区物业管理行为,明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务,保障住宅区物业的合理使用,创造良好的生活环境,根据法律、法规和有关规定,结合我州实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于州内各县 ( 市 ) 人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本条例所称住宅区,是指以相对集中,具有一定数量的成套住宅为主,并有相应配套共用设施设备的居住区;住宅区的范围由县 ( 市人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。
本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地;
本条例所称物业管理,是指业主、业主委员会或有关单位,委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动;
本条例所称业主,是指物业的所有权人;
本条例所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
第四条 一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。
第五条 州、县 ( 市 ) 人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门,负责本条例的实施。
其他有关部门按照各自职责实施本条例。
第二章 新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理
第六条 新建住宅区,应当符合住宅区
新建住宅,应当符合住宅区规划要求,按有关规定完善配套设施设备,实行物业管理。
第七条 物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区,不得交付使用。
第八条 新建住宅区,在竣工验收合格后到业主委员会成立前,开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导、对住宅区实行物业管理,可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后,由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。
第九条 开发建设单位在销售 ( 含预售 ) 房屋时,应当与购房人签订前期物业管理协议,凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作为房屋销售合同的附件。
第十条 新建住宅区实行物业管理后,未售 ( 租 ) 出的空置房屋和已售出尚未给购房人办理房屋所有权证书的房屋,由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十一条 开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积 千 分之四的比例,无偿提供管理用房,管理用房不足 50 平方米的按 50 平方米提供。
物业管理用房归全体业主所有,由物业管理行政主管部门监督使用,物业管理企业负责养护维修,不得改变用途。
第十二条 新建住宅区移交给物业管理企业时,开发建设单位应当按照规定移交物业档案资料。
第十三条 本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。
主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理;主要共用设施设备不齐全的旧有住宅区,由当地政府组织配套建设,具备条件后实行物业管理。
尚未实行物业管理的住宅区,物业的共用部位、共用设施设备 已超过保修期的维修,由所在地居民委员会组织,共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊,共用设施设备的维修的由产权人按户分摊。
第
第十四条 业主享有下列权利:
(一)参加业主大会,享有表决权、选举权和被选举权;
(二)依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动;
(三)享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利;
(四)法律、法规及规章规定的其他权利。
业主应当履行下列义务:
(一)遵守业主公约和物业管理制度;
(二)执行业主大会和业主委员会的决议、决定;
(三)按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金;
(四)法律、法规及规章规定的其他义务。
第十五条 使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反本条例和业主公约的规定。
第十六条 业主大会由住宅区全体业主组成;业主人数较多的应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。
第十七条 业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代 表出席。
业主大会作出的决定,应 当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。
投票权数按照拥有的物业建筑面积计算,建筑面积每平方米为 l 票。
第十八条 业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定,可以临时召开业主大会。
经拥有住宅区物业 30 %以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会。业主委员会应当自接到提议之日起 20 日内召开业主大会;逾期未召开的,提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请,物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会。
第十九条 业主大会履行下列职责:
( 一 ) 选举或撤换业主委员会成员;
( 二 ) 监督业主委员会工作,改变或撤消业主委员会不适当的决定;
( 三 ) 审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作
( 四 ) 决定业主利益的其它重大事项。
第二十条 业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律法规、规章和本条例开展活动.所产生的民事责任由全体业主共同承担。
业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。
第二十一条 业主委员会由 5 一 l 5 名的单数委员组成,设主任 1 名,副主任 2 — 4 名,主任、副主任在委员中选举产生。
业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。
业主委员会每届三年,业主委员会委员可以连选连任。
第二十二条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集,须有过半数委员出席,所作决定须经全体委员过半数通过,并应当予以公布。
第二十三条 一个住宅区内,已交付业主使用的房屋建筑面
积达到 50 %以上时,应当由当地物业管理行政主管部门召集首次
业主大会,选举产生业主委员会。
第二十四条 业主委员会履行下列职责:
( 一 ) 召集并主持业主大会;.
( 二 ) 拟定业主公约、业主委员会章程;
( 三 ) 经业主大会批准,签订、变更或解除物业管理合同;
( 四 ) 筹集和管理维修基金;
( 五 ) 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施,监督物业管理企业的管理服务活动;
( 六 ) 听取业主、使用人的意见和建议,监督业主公约和有关规定的执行;
( 七 ) 落实业主大会的有关决议、决定。
第二十五条 业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。
第二十六条 业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则,对全体业主和使用人具有约束力。
第四章 物业管理企业
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