镇江市物业管理服务收费实施办法

镇江市物业管理服务收费实施办法提要：本办法适用于镇江市范围内，在工商行政管理机关登记注册，并经当地物业管理行政主管部门资质确认的物业管理单位

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　　镇江市物业管理服务收费实施办法

　　第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护物业产权人、使用人及物业管理单位的合法权益，促进物业管理的发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》和《江苏省物业管理服务收费暂行办法》等有关文件精神，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于镇江市范围内，在工商行政管理机关登记注册，并经当地物业管理行政主管部门资质确认的物业管理单位，对住宅及非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为，不具备物业管理资质，不得收取物业管理费。

　　第三条 本办法所称的物业管理服务收费，是指物业管理单位按照物业产权人、使用人或业主委员会(由产权人、使用人代表大会选举产生)委托合同的约定，对住宅及非住宅房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务收费的主管机关。价格主管部门会同物业管理行政主管部门加强对全市物业管理服务收费的管理监督和指导服务。

　　第四条 物业管理服务收费实行统一领导分级管理驻镇单位、市级(含区)级工商行政管理部门登记注册的物业管理单位服务收费，由市价格主管部门管理。各县(市)范围内的物业管理服务收费，由各县(市)价格主管部门管理。

　　第五条 物业管理服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业管理服务收费根据物业管理的性质、内容、质量、特点等不同情况，依法实行政府定价、政府指导价和主市场调节价。

　　(一) 为普通住宅小区物业产权人、使用人提供公共卫生、清洁、公用设施的维护和保安、绿化等管理的公共性服务和公众代办性服务收费实行政府定价。

　　(二) 为商档住宅及非住宅物业产权人、使用人提供的公共性服务和代收代办服务，其收费实行政府指导价。

　　(三) 为物业产权人、使用人个别需求提供的专项、特约服务，除物价部门规定有统一收费标准外，其收费由双方当事人协商议定，实行市场调节价。

　　实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向价格主管部门申报，由价格主管部门核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，由物业管理单位按政府定价的程序测算收费水平，报价格主管部门核定收费标准和浮动幅度。实行经营者定价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位与业主委员会(小区管委会)或产权人、使用人代表协商议定，并将收费项目和收费标准报价格主管部门备案。

　　第六条 价格主管部门在核定物业管理服务收费标准时，遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则，听取物业产权人、使用人、物业管理单位、业主委员会和物业管理主管部门的意见，必要时可举行价格听证会。

　　物业管理服务收费标准，以提供物业管理服务的合理成本和费用为基础，既要有利于物业管理服务收费的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，结合不同类型的物业及其服务内容、服务质量合理确定，核定的物业管理收费标准，应根据费用的变化适时进行调整。鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈等违法价格行为。

　　第七条 物业管理公共服务收费由下列因素构成:

　　1、物业管理单位必须的管理服务人员的工资及按规定提取的福利费;

　　2、公共设施、设备日常运行、维护及保养费;

　　3、小区内清洁卫生费;

　　4、绿化管理费;

　　5、保安费;

　　6、合理的办公费;

　　7、物业管理单位固定资产折旧费;

　　8、法定利润和税金。

　　普通住宅片区(含高层住宅)的公共设施，设备维护及保养费用，可在共用部位，公用设施维修基金中列支。镇江市市区清洁卫生费的收取，按政府有关规定执行。

　　第八条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，可利用物管区的场地、设备等，开展多种经营活动，属于全体业主产权的场地、设备等用于经营的，其收益应用于补偿物业管理经费，并接受物业产权人、使用人的监督。

　　第九条 物业管理单位应与物业产权人、使用人签订物业管理服务合同，合同中应明确有关项目、收费标准以及物业管理单位和物业产权人、使用人的权利、应承担的义务等。合同申有关收费的约定应当符合价格管理规定。

　　第十条 物业管理单位收费前须向当地价格主管部门提出申请，领取《江苏省收费许可证》和《收费员证》，方可实施收费。物业管理单位不得超越规定权限擅自定价收费，或擅自增加收费项目、扩大收费范围，提高收费标准。

　　物业管理服务收费统一实行明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在场所或收费地点公布。物业管理收费一般每半年交纳一次，如按约定预收物业管理服务费，最多不得超过一年。物业管理单位应每半年(或一年)向物业产权人、使用人公布收入和支出帐目，接

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