溧阳市物业管理实施办法(2006)

溧阳市物业管理实施办法(2006)提要：物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开

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　　溧阳市人民政府文件

　　溧政发〔2006〕179号

　　市政府关于印发

　　《溧阳市物业管理实施办法》的通知

　　各镇人民政府，市各办局、直属单位：

　　《溧阳市物业管理实施办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

　　二○○六年十月二十四日

　　溧阳市物业管理实施办法

　　第一章  总   则

　　第一条  为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市范围内的物业管理活动。

　　第三条  本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条  物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

　　新建住宅小区应当实行物业管理，凡未落实前期物业管理的新建住宅区一律不得投入使用。

　　配套设施不全的原有住宅小区，应通过实施综合整治，创造条件逐步实行物业管理。

　　第五条  市建设局是全市物业管理的行政主管部门，负责制订物业管理规章制度，实施对物业管理企业资质的管理，对全市物业管理活动进行指导与监管，配合市物价部门对物业服务收费实施监督，处理重大的物业管理纠纷与投诉，依法查处物业管理活动中违反法律法规的行为等。

　　市建设局负责管理市区物业专项维修资金，监督新建住宅小区前期物业管理招投标活动，负责新建住宅小区非营业性公建配套设施的监管工作，指导与推进市区住房的社会化、市场化维修工作,组织实施原有住宅区的综合整治。

　　市建设局负责新建住宅区前期物业管理协议招投标的监管工作，会同物业所在地镇人民政府筹建业主大会和业主委员会，指导与监督业主委员会的日常工作，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定，受理物业管理活动中的投诉。

　　所在地镇人民政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。

　　市发改、规划、物价、民政、环保、城管、水利、公安、劳保、地税、工商、卫生等行政管理部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。

　　第六条  各级政府应当扶持物业管理行业的发展，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

　　物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业岗位可按规定享受公益性岗位补贴。

　　第二章  业主自治管理

　　第七条  房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督专项维修资金的使用执行情况；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第八条  业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

　　（二）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（三）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（五）按照合同约定按时交纳物业服务费用；

　　（六）按照有关规定交纳专项维修资金；

　　（七）配合物业管理企业的管理与服务活动；

　　（八）法律、法规规定的其他义务。

　　第九条  业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主户数少于100户的，物业管理的自治组织形式可以由业主自主决定。

　　第十条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　物业管理区域内业主户数超过100户的，可以按一定比例推选业主代表参加业主代表大会会议（以下统称为业主大会）。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加业主大会。

　　第十一条  一个物业管理区域内入住率达50%以上的，或者入住率达30%以上、物业交付使用一年以上的，应当依照本办法规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　建设局应当会同物业所在地镇人民政府指导业主召开首次业主大会。

　　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域，由市建设局根据该物业的区域规划和共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划定。

　　第十二条  业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积按比例计算。

　　第十三条  业主大会履行下列职责：

　　（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）监督物业管理企业对专项维修资金的使用执行情况，按有关规定决定专项维修资金的续筹方案；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）决定有关业主共同利益的重大事情；

　　（七）法律、法规规定的其他职责。

　　第十四条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，应当召开业主大会临时会议。业主委员会在接到业主提议后15日内，应当组织召开业主大会临时会议，逾期不组织召开的，由建设局责令其限期召开。

　　第十五条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

　　业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会作出的决定应当予以公布。

　　第十六条  召开业

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