关于铜陵市郊区住宅小区基础性物业服务收费管理实施细则(2012)

关于铜陵市郊区住宅小区基础性物业服务收费管理实施细则(2012)提要：为规范我区物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展

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　　关于印发《关于铜陵市郊区住宅小区基础性物业服务收费管理实施细则》的通知

　　郊政办〔2011〕90号

　　南部城区建设管委会，乡、镇人民政府，各办事处，各有关单位：

　　经区政府同意，现将《关于铜陵市郊区住宅小区基础性物业服务收费管理实施细则》印发给你们，请认真遵照执行。

　　二○一一年十月二十二日

　　关于铜陵市郊区住宅小区基础性物业服务收费管理实施细则

　　第一条  为规范我区物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《铜陵市人民政府办公室关于进一步加强城市物业管理工作的意见》（铜政办〔2011〕55号）和《铜陵市人民政府办公室转发市物价局市住房和城乡建设委员会〈关于铜陵市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（铜政办〔2011〕22号）要求，结合我区实际，制定本实施细则。

　　第二条 本细则适用于本区行政区域内经工商行政管理部门登记具有合法资质的物业服务企业对各类物业实施管理、提供服务的收费行为。

　　第三条 本细则所称的基础性物业管理服务是指参照《铜陵市住宅小区物业服务分等定级标准》的最低服务标准和对应的收费标准（一级），实行以保洁、保绿、设施维护等为主要内容的物业管理服务标准和相应下浮的收费标准。

　　本细则所称的物业服务收费是指物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，向业主或者物业使用人所收取的费用。

　　第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务行业加快发展。

　　第五条 区经促局会同区统筹建设局负责全区物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照本细则的规定，在物业服务合同中约定。

　　第七条 物业服务收费包括综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。

　　综合服务费是指清扫保洁及垃圾清运、绿化养护、秩序维护、公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。具体收费标准参照附件6。

　　车辆停放服务费是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。具体收费标准参照（铜政办〔2011〕22号）文件规定。

　　装饰装修垃圾清运费是指清理运输住宅房屋装饰装修垃圾所发生的人工、运输费用等。具体收费标准参照（铜政办〔2011〕22号）文件规定。

　　代收代办服务费、特约服务费是指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。

　　第八条 根据不同物业的性质和特点，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价管理。住宅小区物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价管理；别墅类（含联排、叠加、双拼）的综合服务费、非住宅类物业服务收费、物业服务企业接受委托开展的代收代办服务、特约服务费等其他收费，实行市场调节价管理。

　　第九条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润不得超过物业服务成本的5%。

　　第十条 物业服务企业未按约定的服务和收费标准提供服务的，由区统筹建设局及区经促局依法给予行政处罚。

　　基础性物业管理服务收费基准价由区经促局会同区统筹建设局制定，其具体浮动幅度由物业服务企业和业主委员会双方约定，但上浮幅度不得超过相应等级基准价的20%。双方约定不成，报经市价格主管部门审定。

　　第十一条 业主委员会成立前，建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。物业综合服务费收费标准执行政府指导价，并在建设单位销售物业前报市价格主管部门备案。

　　第十二条 业主委员会成立后，住宅物业综合服务费收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内，对照规定标准与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业实施收费前，应当报市价格主管部门备案。双方约定不成的报市价格主管部门审定。

　　第十三条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；

　　业主大会成立后，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　区经促局和区统筹建设局应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公开实行市场调节价的各类物业综合服务收费水平，促进各方合理约定物业服务收费有关事项。

　　第十四条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　物业服务成本或者物业服务支出包括：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主或业主委员会同意的其他费用。

　　第十六条 业主或物业使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记，物业综合服务费用由业主或物业使用人按约定交纳，但业主负连带交纳责任。

　　物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。

　　未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

　　第十七条 纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳；已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用由物业权利人全额交纳。省、市另有规定的从其规定。

　　对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减免物业综合服务费用。

　　第十八条 开发建设单位分期开发、分批交付使用的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。

　　新建住宅小区配套建筑及设施设备，未经验收合格交付使用的，一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。

　　第十九条 住宅小区内，规划配置用于停放的共用车位、车库，由物业服务企业提供管理服务的，可按照规定标准收取车辆停放服务费。

　　住宅小区内确因车多、车位（车库）少，为缓解停车难的问题，经业主大会同意，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，可按照规定标准收取车辆停放服务费，其

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