池州市主城区物业服务收费管理暂行办法(2009)

本文提要：前期物业综合服务费应在政府指导价范围内由物业服务企业与建设单位对照有关标准,在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签定物业买卖合同前,应将前期物业综合服务费标准报市价格主管部门备案......

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第一条 为规范本市主城区物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业服务管理健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、省政府《关于规范物业收费的通知》(皖政〔2004〕92号)和省物价局、省建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》(皖价房〔2005〕154号)规定精神,结合市区实际,特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市主城区内具有物业服务企业资质的企业物业服务收费行为。市辖县、区(九华山管委会)价格主管部门和房地产行政主管部门,可依据本办法,结合当地实际制定物业收费管理办法,并报市价格主管部门、房地产行政主管部门备案。
第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的服务费用。
第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 市价格主管部门会同市房地产主管部门负责全市物业服务收费的管理与监督工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。
根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费,实行政府指导价。
非住宅物业服务收费和物业企业接受委托开展的特约服务、代收代办等服务收费,实行市场调节价。
第八条 住宅小区物业综合服务收费实行分等定价www.dichanshequ.com。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,定期调整并向社会公布。
实行政府指导价的物业综合服务收费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第九条 业主、业主委员会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位选聘物业企业的,应当签订书面的前期物业服务合同;建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时公约,临时公约不得侵害业主的合法权益。
第十条 前期物业综合服务费应在政府指导价范围内由物业服务企业与建设单位对照有关标准,在前期物业服务合同中约定,建设单位与物业买受人签定物业买卖合同前,应将前期物业综合服务费标准报市价格主管部门备案。前期物业服务合同作为物业买卖合同附件,经物业买受人签字确认。
前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间,并同时约定物业服务内容、服务标准,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
以招投标方式确定的住宅小区前期物业综合服务收费标准,在业主入住前应报市价格主管部门备案。
第十一条 别墅区内别墅按别墅物业综合服务收费标准执行;普通住宅区内别墅参照高层四级物业综合服务收费标准执行(双方有约定的从其约定)。
第十二条   住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年,具备此三个条件之一的,应当成立业主委员会,业主委员会由业主大会选举产生。物业服务企业依据《住宅小区物业综合服务等级标准评分细则》,结合业主或业主委员会的意见确定本小区物业服务等级。住宅物业综合服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后,在政府指导价范围内,对照规定标准与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业实施收费前,应当报价格主管部门、房地产管理行政主管部门备案。双方约定不成的报价格主管部门审定。
第十三条 实行市场调节价的物业服务收费,在业主委员会未成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定;业主委员会成立后,由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第十四条   物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。
实行物业服务费用包干制的,物业服务综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出包括:
1、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、企业办公费用;
7、企业固定资产折旧费用;
8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、电梯及二次增压水泵日常运行维护费;
10、经业主或业主委员会同意的其他费用。
物业公用部位、公共设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修基金予以列

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