绍兴市区物业管理办法（2013试行）

绍兴市区物业管理办法（2013试行）提要：财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，建立奖励及补贴资金，全面推进保障性住宅等物业管理

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　　绍兴市人民政府关于印发绍兴市区物业管理办法（试行）的通知

　　绍政发〔2013〕1号

　　越城区人民政府，市政府各部门：

　　现将《绍兴市区物业管理办法（试行）》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　绍兴市人民政府

　　2013年1月16日

　　绍兴市区物业管理办法（试行）

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合市区实际，制定本办法。

　　第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 市住房和城乡建设部门（以下简称市物业主管部门）负责市区范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　袍江经济技术开发区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理活动有关具体监督管理工作。

　　规划部门负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；依据《中华人民共和国城乡规划法》等配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

　　公安部门负责指导物业服务企业落实治安、消防管理措施；指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内严重阻塞交通、占用消防通道等行为，依据相关法律法规规定进行管理；根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，依法处置物业管理区域内的交通事故；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　城管执法部门负责依法查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染以及饮食服务企业未按环评审批要求排污等违法行为；加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。

　　价格部门负责对物业服务活动中的各项收费进行指导和监督，对违规收费进行查处。

　　工商部门负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和其规定职责范围内的无照经营等行为。

　　质监部门负责物业管理区域内符合《特种设备安全监察条例》及《特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的安全监察工作。

　　环保部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。

　　财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，建立奖励及补贴资金，全面推进保障性住宅等物业管理，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励物业服务企业做大做强、争先创优。

　　街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助所在地物业管理部门做好物业管理的指导和监督工作。

　　居民委员会应当指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责。

　　广电、通信、电力、水务、环卫、燃气等单位应当依照《物业管理条例》第四十五条、第五十二条的规定，建立各项责任制度和应急预案，确保物业管理区域内各项公共服务的正常开展。

　　第五条 鼓励相关单位与社区开展共建活动，提倡政府公共服务延伸进社区。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业所在地物业管理部门会同街道办事处（镇人民政府）根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第九条 物业管理区域内具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业，或由百分之二十以上业主提议向街道办事处（镇人民政府）提出申请，并由街道办事处（镇人民政府）负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。

　　第十一条 首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、建设单位代表、街道办事处（镇人民政府）代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）、居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组应当做好以下筹备工作：

　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

　　（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

　　（六）制定业主委员会选举办法；

　　（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知物业所在地物业管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。

　　建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

　　第十二条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向物业所在地街道办事处（镇人民政府）交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。具体预缴标准为5万平方米以下的为每平方米1元，超出5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。

　　筹备经费应当专户储存、专款专用。业主委员会基本的办公用品可由属地街道办事处（镇人民政府）从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　　第十三条 业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或

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