福州市物业管理若干规定
(2004年8月31一日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过
2004年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准)
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业
的合法权益,根据国务院《物业管理条例》,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。
第三条 福州市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动
的监督管理工作。
县(市、区)房地产行政主管部门负责辖区内物业管理活动的
监督管理工作。
街道办亨处(乡镇人民政府)负责指导监督日常物业管理活 动。
第四条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服
务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权:
(五)选举业主委员会委员,并享有
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被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享
有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守社会公德、业主公约和业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第六条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。
物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或者规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
第七条 零散建设的未实施物业管理的区域可以由村(居)民委员会管理或者由物业所在地的县(市、区)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下,根据需要与合理原则划定物业管理区域,逐步实行规范的物业管理。
第八条 在一个物业管理区域中,业主入住率达百分之五十以上或者首套房屋交付使用满两年的,经百分之
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十以上业主或者建设单位书面提议,在县(市、区)房地产行政主管部门的指导下,由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议上业主的投票权按业主拥有房屋的建筑面积确定,以每平方米为一个投票权数,投票权数累加甘算,不足一平方米的不计算。未售出房屋的建设单位所持的投票权最高不超过全部投票权的百分之三十。
首次业主大会会议之后业主的投票权由业主大会议事规则的规定确定。
第九条 物业使用人根据业主的书面委托,可以代理业主行便投票权和物业管理相应的权利和义务。
第十条 同一个物业管理区域内业主超过二百户(含公寓、写字楼、商场、车库)的,可以推选并委托业主代表参加业主大会会议。
同一物业业主超过一人的,物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。
第十一条 业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会每届任期不超过三年,业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作报告
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守《业主公约》和物业管理有关规定的业主担任,业主委员会委员可以连选连任。
在物业管理区域内,与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷;经全体业主投票权三分之三以上决定授权,业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会 委员名单等材料向物业所在地的县(市、.区)房地产行政主管部门备案,县(市、区)房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。
业主委员会备案的有关内容发生变更的,应当依照前款规定重新备案。
第十三条:在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关村(居)民委员会依法履行直治管理职责,支持村(居民委员会开展工作,并接受其指导监督。
村(居)民委员会应当协助有关部门调处业主与业主、业主物业管理企业之间的纠纷。 ‘
第十四条 物业管理企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。
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第十五条 物业管理企业的基本权利:
(一)按物业服务合同的约定收取费用;
(二)劝阻和制止违反社会公德、业主公约和物业管理制度行为。
(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;
(四)要求业主委员会协调其与业主或者物业使用人的纠纷
(五)法律、法规规定的其他权利。
第十六条 物业管理企业的基本义务:
(一)履行物业服务合同,按照合同约定提供物业管理服务,建立重大事项汇报制度。接受业主咨询和监督;
(二)执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准;
(三)每半年公布一次涉及住户的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况;
(四)合同终止之日起三十日内,应当与业主或者有关单位结清债权债务,并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备;
(五)法律、法规规定的其他义务。
第十七条 物业服务应当包括下列基本内容:
(一)房屋及其附属设施的维修、养护;
(二)卫生保洁及公共花木绿地管护;
(三)道路维护,车辆停放秩序管理;
(四)安全防范和维护公共生活秩序。
第十八条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理;并按照规范签订前期物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第十九条 建设单位在销售物业前,应当制定业主临时公约,并将业主临时公约报物业所在地的县:(市弋区)房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。
第二十条 物业管理企业承接物业服务时,建设单位应当向物业管理企业提供物业共用部位、共用设施设备清单,并共同对共用部位、共用设施设备进行查验,具体验收程序和标准按照国家有关规定执行,建设单位应对物业管理企业提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题及时解决。查验
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