物业工程质量保修金的使用和管理办法,由市人民政府制定。
第四十四条 业主入住前,物业服务费用由建
前款所指入住,是指房屋具备入住条实件,业主收到入住通知并办理完相应手续。业主收到入住通知后在限定期限(不少于两个月)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。建设单位或者其授权的物业服务企业没有事先通知的,以业主实际办理入住手续为准。
办理物业承接验收手续时,建设单位应当在房产行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业服务用房和国务院《物业管理条例》规定的其他资料。物业服务企业应当将移交结果向全体业主公示。
第五章物业管理服务
第四十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。其中分期开发建设的物业,只能委托同一个物业服务企业。
第四十六条 物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同应当包括以下内容:
(一)当事人和物业的基本情况;
(二)物业共有部分、共用设施设备的维护和管理;
(三)环境卫生、绿化、公共秩序和公共停车车位、公共文体设施的管理;
(四)物业装修装饰管理服务;
(五)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理服务;
(六)物业档案资料管理;
(七)物业服务标准;
(八)物业服务费标准及收取方式;
(九)合同期限、终止和解除条件;
(十)违约责任及纠纷解决途径;
(十一)双方认为需要约定的其他事项。
第四十七条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围按照市人民政府和价格主管部门的有关规定执行。
政府指导价由市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门,根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度并定期公布。具体服务标准和收费标准由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第四十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。
物业服务收费应当按照房屋建筑面积计收。
物业服务企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但是,物业服务合同约定先服务后收费的,从其约定。
物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商
第四十九条物业管理区域内供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视、环境卫生等单位应当向最终端用户收取相关服务费用。
任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的,按照双方约定向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十条 房产行政主管部门应当建立投诉受理制度,及时
处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉,并自受理投诉之日起十个工作日内答复投诉人。
第六章物业的使用、维护和维修资金
第五十一条 业主、物业使用人和物业服务企业应当按照有利于物业安全和美观、不损害公共利益和他人利益的原则使用和维护物业。
第五十二条 物业管理区域内,下列物业属于全体业主共有,建设单位、物业服务企业和业主个人不得擅自处分:
(一)物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房、社区阅览室、活动室、经营用房等物业服务用房;
(二)道路,但属于城镇公共道路的除外;
(三)绿地,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;
(四)占用业主共有道路或者其他场地停放汽车的车位;
(五)非机动车车库;
(六)户外墙面、公共场地、公共文体设施;
(七)公共门厅、楼梯间、电梯间、水泵间、电表间、电话分线间、屋顶、走廊通道、管道井、走廊墙、房屋承重结构;
(八)业主共用的上下水管道、落水管、水泵、供水箱、天线、楼梯、电梯、垃圾通道、垃圾储存设施、窨井、化粪池;
(九)小区照明设施、楼道照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、消防设施、文化体育设施;
(十)物业管理区域内的其他公共场所和公用设施设备。
建设单位在申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款所列设施设备的登记申请,由产权登记机构在产权档案中予以记载。
第五十三条 使用物业共有部分,不得影响业主的正常生活和占用消防通道。
用于经营活动的共有部分,由业主委员会委托物业服务企业经营,所得收益按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第五十四条 在物业管理区域内,不得有下列行为:
(一)擅自改变规划物业的用途;
(二)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;
(四)擅自占用、损坏、移动、拆除、改装共有设施、设备和部位;
(五)违章搭建建(构)筑物;
(六)随意倾倒垃圾、杂物,侵占、毁坏绿地;
(七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;
(八)擅自设置摊点;
(九)违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质,存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品;
(十)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。
第五十五条 在物业管理区域内,因物业维修或者公共利益,业主或者相关单位确需临时占用、挖掘道路和场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路和场地,在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险,可先行施工,补签协议。
第五十六条 业主或使用人装修装饰房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项告知业主或使用人。
业主或者使用人装修装饰房屋,应当遵守有关规定、业主临时公约和业主公约。
装修装饰、维修房屋产生的建筑垃圾及时清运,物业服务企业清运的,费用由业主或使用人承担。
第五十七条 供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等相关单位,要承担至最终端用户相关管网的维修养护服务责任。
最终端用户是指接受供热、供水、排水、供气、供电、通讯、有线电视等服务的最终端分户使用人,具体是指:
(一)供水、供气、供电到业主分户计量表;
(二)供热未实行分户供暖的到单元井,实行分户供暖的,到单元分户阀门;
(三)排水到单元井;
(四)通讯、有线电视到分户用户端口。
第五十八条 供电、通讯、有线电视、供气设施设备的维修费用,由上述相关单位承担。
第五十九条 供热、供水、排
(一)企业的自建住宅,由企业按照实际需要的费用筹集;
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