辽阳市物业管理办法（2013）

辽阳市物业管理办法（2013）提要：市物业主管部门主要职责：1.贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策，制定我市物业管理的相关配套措施

　　辽阳市人民政府令第134号

　　《辽阳市物业管理办法》业经2013年11月26日辽阳市第十五届人民政府第15次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　市长 王正谱

　　2013年12月4日

　　辽阳市物业管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 我市规划区域内物业的管理、使用、维护及其监督管理活动，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业服务的企业。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。

　　第四条 物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合，房地产开发建设与物业管理相分离，公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

　　第五条 市、区住房和城乡建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第六条 我市物业管理活动的监督管理，按照属地管理原则，以区监督管理为主，建立市、区、街道、社区居民委员会四级监督管理体系。

　　第二章 职责划分

　　第七条 物业主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当按照下列规定，协调配合，各负其责：

　　（一）市物业主管部门主要职责：

　　1.贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策，制定我市物业管理的相关配套措施，制定全市物业管理发展规划；

　　2.负责三级物业服务企业资质的审批管理，对申报一、二级物业服务企业资质，申报省、国家级优秀物业园区（物业企业及物业经理）提出审查意见；

　　3.负责物业服务合同履约保证金收缴、使用的监督管理；

　　4.负责外阜物业服务企业进入我市执业的资质备案工作；

　　5.负责物业管理区域达标考评以及等级评定；

　　6.负责全市物业项目竣工验收、物业承接验收的监督管理；

　　7.负责全市物业服务企业诚信体系的建设、考评、管理；

　　8.负责全市物业管理人员的培训、物业信息及数据的统计和报送；

　　9.会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题；

　　10.协调、指导各相关部门的物业监管工作；

　　11.负责指导市物业服务协会开展工作。

　　（二）区物业主管部门主要职责：

　　1.负责物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实；

　　2.建立健全投诉受理制度，联合各街道办事处、社区居民委员会及时排查调处有关物业服务的纠纷；

　　3.负责物业服务企业缴纳的物业服务合同履约保证金的启用、续存及申请项目验收的监督管理；

　　4.负责物业承接查验的监督管理；

　　5.负责物业管理区域环境卫生的监督管理；

　　6.负责协议选聘、招投标选聘物业服务企业和物业服务合同（协议）的备案管理；

　　7.负责对业主大会、业主委员会建设工作的监督和指导；

　　8.负责业主大会成立后，业主委员会委员身份的确认及业主委员会的备案工作；

　　9.负责受理本辖区物业管理投诉，协调、配合城管执法、环保、公安、物价、工商等部门查处物业管理活动中的违法违规行为；

　　10.行使法律、法规规定或者经上级机关授权的其他职能。

　　（三）街道办事处的主要职责：

　　1.负责辖区内组织成立业主大会筹备组、召开首届业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作；

　　2.指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作；

　　3.监督辖区内业主大会和业主委员会依法履行职责；

　　4.受理辖区内物业管理投诉，调解物业管理纠纷；

　　5.指导辖区内物业服务企业对物业管理中发生的违法违规行为向有关部门报告；

　　6.监督对物业服务企业进入、退出物业园区管理行为；

　　7.负责召集、主持辖区的物业管理联席会议。

　　（四）社区居民委员会在街道办事处的指导下，履行以下职责：

　　1.指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动；

　　2.配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作；

　　3.负责对辖区内由业主自行管理的物业小区物业活动的监督指导；

　　4.受理、协调业主的初级信访，调处业主或者业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，监督物业服务企业的服务行为；

　　5.劝阻违法拆改房屋和私自搭建建（构）筑物、损坏公共设施、擅自横车堵门等行为，并向有关部门报告；

　　6.有权对业主委员会做出的决议提出意见和建议，定期向街道办事处汇报区域内物业活动动态，向物业联席会议介绍物业活动情况。

　　第八条 政府各职能部门在物业活动的监督管理工作中，应当按照规定履行下列职责：

　　（一）物业主管部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理，负责建设单位在保修期限和保修范围内的物业保修责任落实的监督管理；其所属各职能单位，应当根据各自职责，各司其职，负责物业管理的有关工作。

　　（二）规划管理部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设；

　　（三）城管综合执法部门负责对乱搭乱建、乱堆乱放、饲养家禽畜、破坏草坪、违规圈占、耕种公共绿地等行为的查处；

　　（四）公安（消防）部门负责住宅小区内的治安、社会秩序的监督和维护；接到业主、业主委员会、物业服务企业的举报投诉，及时责令驻区派出所（消防执法机构）对任意在住宅小区内破坏共用设施设备、任意横车堵门、堵路、堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车、重载车辆的行为进行处理；定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导，对住宅小区相邻的娱乐场所、居民区内噪声扰民行为的处置；

　　（五）物价部门负责制定物业服务收费管理办法，定期公布物业服务收费政府指导价格及浮动幅度，依法查处价格违法行为；

　　（六）工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理；

　　（七）环境保护部门负责对物业管理区域内因生产、经营产生的油烟、废渣、废气、废水污染、建筑噪声扰民行为进行查处；

　　（八）文化部门负责对未经本部门审批，从事文化、体育方面经营活动的行为进行查处；

　　（九）教育部门不得为个人或者单位在封闭住宅小区内、未列入园区规划范围开办的托儿所、幼儿园、学前教育班等发放经营许可，并负责对前述违规行为进行查处；

　　（十）卫生部门负责对违反相关规定、违反管理规约或者临时管理规约开设医疗（保健、理疗、按摩）诊所并由此产生医疗垃圾等行为进行查处。

　　第九条 建立物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门、公安派出所、物业服务企业、专业经营单位、社区居民委员会、业主委员会或者业主等各方代表组成。

　　物业管理联席会议设执行主席1人，由街道办事处主管物业（或街政）的负责人担任；设执行副主席若干人，由物业活动中直接涉事部门负责人或者该部门派员担任。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列问题：

　　（一）业主委员会不依法履行职责问题；

　　（二）业主委员会换届过程中出现的问题；