(五)了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(六)组织实施业主自行管理物业工作;
(七)监督管理规约的实施;
(八)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会履行前款第(二)项规定的职责时,应当书面通知街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会(村民委员会)。
业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料到县(市)区物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:
(一)业主大会成立情况材料;
(二)物业管理区域基本情况材料;
(三)业主委员会选举办法,业主委员会组成人员情况材料及身份证明;
(四)管理规约及业主大会议事规则。
业主委员会备案事项发生变更的,应在变更后30日内,向原备案部门办理备案变更手续。
第二十二条 业主委员会应当建立档案。内容包括:
(一)各种会议的书面材料;
(二)业主委员会选举产生、备案材料;
(三)物业服务合同;
(四)业务往来材料;
(五)维修资金使用情况材料;
(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。
业主委员会档案应当由
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专人保管,不得损毁、遗失。业主委员会换届改选时,应当将档案资料移交至下一届业主委员会。
第二十三条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定,按期进行换届改选。因故未能按期换届改选的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促业主委员会进行换届。在此期间,业主委员会应当继续履行职责,直至新一届业主委员会产生。
第二十四条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等,经业主大会会议通过,可以在物业服务合同中约定或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。
第二十五条 业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约的规定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,也可以向有关管理部门报告,请求处理。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第三章 物业服务企业管理
第二十六条 物业服务企业取得资质证书后,应当在资质等级范围内从事物业管理活动。
物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的,应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。
物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。
第二十七条 物业服务企业的专业管理人员,应当取得国家或者行业相应的职业资格证书后,方可从事物业管理活动。
职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。
第二十八条 物业服务企业应当向市、县(市)物业行政主管部门交纳物业服务保证金。标准为物业服务项目二个月的物业服务费用。
物业服务企业交纳物业服务保证金后,市、县(市)物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。
第二十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务,违反物业服务合同,有下列行为之一的,由业主申请,经市、县(市)物业行政主管部门审查核实后,扣减物业服务保证金,并依法对受侵害的业主给予补偿。
(一)未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的;
(二)未按合同约定的标准提供服务的;
(三)擅自撤出物业服务项目的;
(四)违反规定向业主收取不应该收取的费用的;
(五)损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。
第三十条 物业服务企业退出服务项目时,应当与业主委员会协商,业主委员会同意后,经县(市)区物业行政主管部门确认,返还物业服务保证金本息。有异议的,可通过仲裁或者诉讼方式解决。
第三十一条 物业服务企业享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费用;
(二)接受业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务,并向接受服务的业主收取约定的费用;
(三)选聘专营企业承担专项服务。
(四)对损害物业共用部位、共用设施设备的,代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
第三十二条 物业服务企业应当履行下列义务:
(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务,收取物业服务费时使用专用发票;
(二)被开发建设单位或者业主大会选聘后,及时备案,并交纳物业服务保证金;
(三)每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细;
(四)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议,并接受监督;
(五)制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为,并向相关部门报告;
(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
第四章 前期物业管理
第三十三条 前期物业管理是指新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业尚未召开首次业主大会会议之前,由开发建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。
选聘的物业服务企业按照物业服务收费标准提供相应的物业服务。
开发建设单位销售物业时,承诺的物业服务标准和收取的物业服务费用必须明确告知业主(物业买受人)。在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准。
第三十四条 新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业,应当按照下列规定配置物业服务用房:
(一)建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置,但最小不得低于五十平方米;
(二)建筑面积超过十万平方米(含本数)的,超过部分按照千分之二配置。
物业服务用房应当设置在物业管理区域中心位置或者主出入口附近,并且是具有独立使用功能的地面以上的一层及毗连房屋。具体位置以及建筑面积应在规划图和规划项目一览表中标注。
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物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公室、门卫室、监控室、储藏间等。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主。未经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意,不得改变物业服务用房的用途。
改变物业服务用房使用用途有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照全体业主或者业主大会会议的决定使用。
第三十五条 开发建设单位应当按照下列要求建设物业服务用房:
(一)上下水、供电、供暖、卫生等设施齐备,具备正常使用功能;
(二)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,应当在物业服务用房内预留端口,具备正常使用功能。
第三十六条 开发建设单位应当制定临时管理规约。临时管理规约不得违反法律法规的规定,不得侵害物业买受人的合法权益。
开发建设单位销售物业时,须向物业买受人明示临时管理规约。
临时管理规约对全体业主具有约束力。临时管理规约在管理规约生效后,即行失效。
第三十七条 住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设单位,应当向县(市)区物业行政主管部门申请确认物业服务用房,划分物业管理区域后,通过招投标方式选聘物业服务企业。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交以下材料报物业项目所在地的市、县(市)人民政府物业行政主管部门备案:
(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;
(二)招标公告或者招标邀请书;
(三)招标文件;
(四)法律、法规规定的其他材料。
物业行政主管部门发现招标行为有违反法律、法规规定的,应当及时责令招标人改正。
第三十八条 开发建设单位确定中标的物业服务企业后,应当在与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同后30日内,持下列资料到市、县(市)物业管理行政主管部门备案:
(一)评标委员会的评标报告;
(二)中标人的投标文件等资料;
(三)前期物业服务合同;
(四)临时管理规约;
(五)招标代理委托合同;
(六)物业服务保证金交纳证明;
(七)物业专项维修资金代交代收保证书;
(八)法律、法规规定的其他材料。
市、县(市)物业行政主管部门备案后,向开发建设单位出具《实施物业管理证明》。
开发建设单位销售物业时,须向买受人明示前期物业服务合同。
第三十九条 通过招投标方式选聘物业服务企业,应当由开发建设单位从市物业行政主管部门建立的专家库中随机抽取确定评标委员会成员。
评标委员会由开发建设单位代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上的单数,其中开发建设单位代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
第四十条 下列物业项目,经所在地的县(市)区物业行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业:
(一)投标截止之日,投标人少于3个的;
(二)建筑面积小于4万平方米(含本数)多层住宅物业;
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