(三)建筑面积小于2万平方米(含本数)的高层住宅物业。
第四十一条 开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的,应当向县(市)区物业行政主管部门申请确认物业服务用房,划分物业管理区域后,持下列资料到县(市)区物业管理行政主管部门办理审批手续:
(一)规划图纸;
(二)物业服务企业营业执照及法定代表人身份证明;
(三)《临时管理规约》;
(四)物业服务项目的标准和要求;
(五)法律、法规规定的其他材料。
符合条件的,县(市)区物业行政主管部门向建设单位核发《协议选聘物业服务企业批准书》。
第四十二条 开发建设单位确定中标或者协议选聘的物业服务企业后30日内应当持下列资料到县(市)、区物业行政主管部门办理实施物业管理证明。
(一)《协议选聘物业服务企业批准书》;
(二)前期物业服务合同;
(三)物业服务保证金交纳证明;
(四)物业专项维修资金代交代收保证书。
符合条件的,县(市)、区物业行政主管部门向开发建设单位核发《实施物业管理证明》。
第四十三条 新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业交付使用前,县(市)、区物业行政主管部门应当对下列资料进行查验:
(一)质量监督、规划、消防、水、电、气、暖、通讯、有线电视、电梯等配套设施及验收合格文件;
(二)水、电、气、暖、通讯、有线电视等专业管理单位移交协议;
(三)物业专项维修资金全额交存证明;
(四)物业维修保证金交存证明。
第四十四条 开发建设单位与物业服务企业承接验收后,向物业服务企业移交下列资料:
(一)物业管理区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设
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备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)开发建设单位代收的专项维修资金的明细资料。
开发建设单位在与物业服务企业签订承接验收协议之日起30日内,向县(市)区物业行政主管部门备案。
第四十五条 开发建设单位在物业交付使用前,应当按照当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准,向市、县(市)物业行政主管部门交纳物业维修保证金,存入指定银行,作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证,保修期满后按规定返还本息。
第四十六条 物业服务企业解除前期物业服务合同的,应当提前30日告知开发建设单位,开发建设单位必须选聘新的物业服务企业,进行物业服务。前期物业管理期间,开发建设单位不得放弃物业服务。
原物业服务企业退出物业服务项目前,应当向开发建设单位移交本条例第四十四条规定的资料。
第五章 物业服务管理
第四十七条 物业管理区域由县(市)区物业行政主管部门按下列原则划分:
(一)配套设施设备共用的;
(二)位于同一社区或者位置靠近的;
(三)原有住宅物业界线已经自然形成,且无争议的;
(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并且能够封闭管理的;
(五)县(市)区物业行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。
第四十八条 物业服务合同期限终止90日前,业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜,续约的应当续签合同。不续约的,按照下列规定执行:
(一)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主应当按照物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费用至合同终止之日;
(二)物业服务企业应当在退出服务项目30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主;
(三)物业服务企业应当在退出服务项目前10日内,向业主大会、业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。
第四十九条 物业服务合同期限未满,业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的,应当提前30日书面通知对方。业主委员会应当在此期间组织召开业主大会会议,选聘新的物业服务企业。
业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。协商、仲裁或者诉讼期间,业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业服务。
第五十条 业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的,业主、业主委员会应当做好下列工作:
(一)组织物业管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;
(二)维护物业管理区域环境秩序和绿化养护;
(三)负责房屋及自行管理区域内道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;
(四)负责接待业主、物业使用人报修,受理业主投诉和服务费用的收缴、管理、使用。
第五十一条 实施自行管理的,业主、业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督、指导下,制定自行管理规约,并报街道办事处(乡镇人民政府)备案。
自行管理规约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护等)、服务质量、服务费用、专项维修资金的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。
第五十二条 业主大会未能成立或者无法确定管理方式的,经业主同意,县(市)、区物业行政主管部门可以为其选聘物业服务企业进行物业服务。
曾实施物业管理的,物业行政主管部门选聘的物业服务企业必须按原物业服务内容和标准提供物业服务,业主应当按照原物业服务费用标准缴纳物业服务费用。
未曾实施物业管理的,县(市)、区物业行政主管部门可以选聘物业服务企业为其服务,物业服务企业应当按照综合服务最低等级提供服务。业主应当按照该等级最低政府指导价格缴纳物业服务费用。
第五十三条 未封闭物业管理区域及单体楼的售房单位或者其委托管理的单位,在向业主、业主委员会进行物业承接验收前,必须对房屋本体共用部位、共用设施设备进行维修养护,达到房屋完好,并移交相关资料。
售房单位改制、兼并、破产等的,在完成物业承接验收前,由承受其权利义务的单位承担该物业的维修养护管理责任。
业主或者业主大会同意进行物业承
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接的,应当与物业服务企业签订物业服务合同。
第五十四条 业主或者业主委员会不同意进行物业承接的,售房单位应当委托房屋安全鉴定机构或者其他专业鉴定机构进行鉴定。鉴定后符合承接条件的,业主应当进行物业承接;业主仍拒绝承接的,当事人可以向人民法院提起诉讼。
第五十五条 业主决定采取其他方式委托其他组织管理物业的,应当根据委托的事项,与物业服务企业签订物业服务合同。
第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
住宅项目物业服务收费实行政府指导价;非住宅项目物业服务收费实行市场调节价。
市价格行政主管部门应当会同物业行政主管部门根据物业管理服务等级标准、物业服务成本等因素,制定相应的政府指导价格并定期公布。
第五十七条 物业服务费收取具体标准应当在前期物业服务合同或者物业服务合同中约定,并在物业管理区域内显着位置或者收费地点予以公示。
通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理的,以中标文件确定的收费标准为物业服务费用的具体标准。
其他方式选聘物业服务企业实施物业管理的,业主、业主委员会根据物业管理服务政府指导价格协商确定物业服务费用具体标准。业主、业主委员会与物业服务企业难以协商确定的,由双方提出书面申请,报当地价格行政主管部门,由价格行政主管部门与物业行政主管部门核定。
第五十八条 物业服务成本或者物业服务支出构成,主要包括:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、治安秩序维护费用;
(四)办公费用;
(五)物业服务企业固定资产折旧;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过物业专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第五十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供物业服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会或者社区居民委员会(村民委员会)应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法通过仲裁或诉讼方式解决。
物业使用人应当在与业主签订的物业租赁合同中,约定缴纳物业服务费用的方式、主体。
第六十条 物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位交纳。
物业所有权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
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