第六章 物业的使用与维护
第六十一条 物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备属于全体业主共同所有,不得擅自处分:
(一)物业服务用房;
(二)按规划配建的非机动车车库;
(三)绿地、道路(含停车位)、场地、水景、文体设施等;
(四)地面架空层、共用走廊;
(五)公共场所和其他依法归全体业主所有的设施设备。
第六十二条 利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会同意后,按规定办理相关手续,并遵守管理规约和物业管理区域公共管理制度。
前期物业管理期间,任何单位和个人不得利用共用部位、共用设施设备进行经营。
利用共用部位、共用设施设备进行经营有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照全体业主或者业主大会的决定使用。
第六十三条 物业使用禁止下列行为:
(一)改变原建筑设计损坏房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品;
(四)油烟无组织排放;
(五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第六十四条 保修期内,业主物业的维修养护由开发建设单位负责。
保修期满后,业主专有部位、设施由业主自行负责。全体业主共有的部位、设施设备的日常维修费用,从业主交纳的物业服务费中列支。
全体业主共有的部位、设施设备大中修和更新改造的,从业主交纳的物业专项维修资金中支付。
人为损坏物业共用部位、共用设施设备的,由责任人自行承担维修、赔偿责任。
第六十五条 业主或者物业使用人应当按照批准的规划用途使用住宅和车库,不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。
业主确需改变使用用途的,须经有关部门
第七章 物业专项维修资金
第六十九条 物业专项维修资金实行"专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督"的原则。
物业专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。
物业专项维修资金的交存范围按照国家有关规定执行。
第七十条 商品房的物业专项维修资金由开发建设单位代为交存,开发建设单位在办理物业企业招投标前或者协议选聘物业服务企业备案前,必须与市、县(市)物业行政主管部门签订物业专项维修资金代交代收责任书,并且在房屋初始登记前,按规定的标准足额交存物业专项维修资金。
第七十一条 商品房买受人应按当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价一定比例交存物业专项维修资金。标准为:多层物业项目6%,小高层物业项目7%,高层物业项目8%。
商品房未售出的,由开发建设单位按照本条例第七十条规定的时限和本条前款规定的标准足额交存。
第七十二条 物业专项维修资金收缴单位或者代交单位必须向商品房买受人出具物业专项维修资金专用票据。收缴单位或者代交单位不向商品房购买人出具物业专项维修资金专用票据的,商品房买受人有权拒缴。
第七十三条 业主大会成立前,业主的物业专项维修资金由物业所在地市、县(市)物业行政主管部门代管。
市、县(市)物业行政主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为辖区内物业专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。
业主大会成立后,物业行政主管部门应将物业专项维修资金划转至由物业行政主管部门和业主大会共同设立的物业专项维修资金账户。
第七十四条 公有住房售房单位须将收取和提取的物业专项维修资金交存至市、县(市)物业行政主管部门设立的专用账户,交存标准为:
(一)购房人应当按房改成本价格2%的比例缴存物业专项维修资金;
(二)售房单位应当按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款30%的比例,一次性从售房款中提取物业专项维修资金。
第七十五条 市、县(市)物业行政主管部门应当建立物业专项维修资金财务核算、财务预决算、使用计划报批、审计监督、业主查询及对帐等制度,接受业主监督。
业主交存的物业专项维修资金,按户设置明细帐,按单元、幢、物业管理区域核算。
房改售房单位交存的物业专项维修资金按照售房单位设账,按幢设分账。
第七十六条 物业专项维修资金过户、结算、续筹,应当遵守下列规定:
(一)业主转让房屋所有权时,结余的物业专项维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户;
(二)房屋灭失的,物业专项维修资
第八章 物业管理投诉
第八十二条 市、县(市)区物业行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度。
业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业行政主管部门投诉的,向所在地县(市)区物业行政主管部门投诉。
第八十三条 受理物业管理投诉实行分部门、分级负责,逐级受理。投诉由县(市)区物业行政主管部门直接受理。
投诉人对县(市)区物业行政主管部门处理不服的,可以向市物业行政主管部门投诉。
第八十四条 市、县(市)区物业行政主管部门对下列投诉不予受理:
(一)投诉要求不明确的;
(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的;
(三)依法属于其他部门处理范围的事项;
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