洛阳市物业服务企业管理办法(2009)

洛政办〔2009〕64号
洛阳市人民政府办公室
二〇〇九年六月十七日
为维护我市物业管理市场秩序,切实为业主提供规范、透明、高效的优质服务,促进我市物业管理水平的进一步提升,根据国家、省、市物业管理有关法规政策,结合我市实际,制定本办法。
一、物业服务企业经营活动标准
(一)凡在本市从事物业服务活动的企业,应持有工商行政管理部门颁发的营业执照、房产管理部门颁发的资质等级证书和价格管理部门颁发的收费许可证,以及《中华人民共和国公司法》规定的其他有关证件。
(二)凡从事物业服务活动的管理人员应当具有必要的专业知识;法律、行政法规有资格要求的,还应当取得相应的资格证书。
(三)本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务活动的,应当持资质等级证书和有关证件到市物业服务主管部门备案。
(四)建设单位或者业主委员会在选定物业服务企业时,应当与其签订《物业服务委托合同》,明确双方的权力义务及毁约、失约应承担的责任等。
(五)新建物业项目实行前期物业服务招投标。各县(市、区)物业主管部门及项目所在地辖区办事处、社区居委会应设立联合监督机构,对本行政区域内的物业服务招投标活动实施组织、监督和指导。
二、物业服务企业服务基本标准
(六)物业服务企业应当有完善的物业服务方案,以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度,并在所管小区公布。
(七)物业服务企业必须严格按照《物业服务委托合同》所签订的服务内容和服务标准,对承接的物业项目进行管理和服务。
(八)物业服务企业承接物业项目时,物业管理服务人员设置可参照以下标准(具体设置标准由当事人在服务合同中约定):建筑面积2万平方米以下的(含2万平方米),设保安员4人,每增加1万平方米保安员增加1人;建筑面积每5000平方米设保洁员1人,建筑面积每增加5000平方米保洁员增加1人;

www.dichanshequ.com 绿化面积每3000平方米设专职绿化工1人,绿化面积每增加3000平方米绿化工增加1人;建筑面积2万平方米以下的(含2万平方米)设维修人员2人,建筑面积每增加2万平方米维修人员增加1人。
(九)物业服务企业承接物业项目时,提供的服务项目和服务标准可参照市相关规定由当事人在服务合同中约定):
1. 公共秩序维护服务:24小时门卫值班;对重点区域、重点部位定时巡逻,车辆停放有序,对火灾、治安、水、电、气、暖等突发事件有应急预案。消防设施设备具备随时启用条件。
2. 保洁绿化服务:小区公共场所每日清扫1次,楼道每周清扫1次,生活垃圾日产日清;小区公共雨水、污水管道每年疏通1次,化粪池每年清掏1次;确保草坪、花卉、树木等绿化物整洁美观,无黄土裸露、无杂草、杂物、病虫害。生活用水箱(池)每年不少于1次清洗、消毒和水质检测。
3. 维修服务:对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护,设施设备运行正常; 经常对小区房屋单元门、楼梯道维修养护。路灯、楼道灯及其他共用部位的门窗及时维修养护(来自:www.dichanshequ.com)。急修项目2小时内到现场,24小时内修复;如不能在规定时间内完成,须对居民作出限时修复的承诺。小修项目3天内修复,需安排工程修理的,应及时告知报修人。中修、大修应向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,及时组织维修。
三、物业服务企业服务收费标准
(十)物业服务企业在提供前期物业管理服务时,应由各县(市、区)物业服务主管部门暂定服务等级标准。物业服务企业持暂定服务等级标准证明及相关材料向价格主管部门申请办理临时收费许可手续。
待物业小区成立业主大会后,由物业服务企业与小区业主委员会协商服务等级标准,签订《物业服务委托合同》确定收费标准。
(十一)物业服务企业经市价格主管部门批准的收费项目,应当在小区明显处公示。
未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自增加任何公共收费项目。
物业服务明码标价内容包括:物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起止时间、收费项目、收费标准、监督举报电话。
(十二)物业服务企业受相关服务企业委托代收代缴有关费用的,应当签订委托协议。代收代缴的费用应当按时、足额缴纳到有关部门,不得私自截留挪用。
(十三)物业服务企业在承接物业后,实行酬金制的必须每半年公布一次财务收支帐目;实行包干制的物业收支帐目,是否公布由物业服务企业与业主委员会协商确定。
(十四)物业服务企业应严格执行跨区服务备案制度,接受项目所在地物业管理主管部门的管理。对本行政区内所服务小区因收费、服务、公共秩序维护、绿化、维修、清洁等方面引起业主投诉要接受当地物业主管部门的监督、管理,对不接受所在区、办事处(乡、镇)物业管理主管部门管理,对业主投诉不及时解决、处理,所在区、办事处(乡、镇)物业管理主管部门可下发限期整改通知,拒不整改的,由区物业管理主管部门向市物业行政主管部门报告,建议给予其通报、警告、降低资质等级或吊销资质处理。市物业管理主管部门在接到区物业管理主管部门报告15个工作日内依法作出处理决定,并通报处理结果。
四、其它
(十五)物业服务企业在合同到期或合同期内撤离服务小区,物业服务企业必须提前3个月以书面形式告知当地物业主管部门、全体业主、辖区办事处、社区居民委员会及原合同签订单位。各县(市、区)物业主管部门接到终止服务告知书后,应当于15日内调查核实并予以答复。物业服务企业接到同意撤离的答复后在7天之内必须积极移交相关资料、图纸及物业服务用房等。未按规定移交、不配合移交的物业服务企业,由所在地区物业管理主管部门和办事处(乡、镇)责令其限期改正,逾期仍不改正的,由所在地

www.dichanshequ.com 房地产行政主管部门对其进行通报,按照《国务院物业管理条例》处1万元以上10万元以下罚款,当年资质动态考核中定为不合格。情节严重、造成恶劣影响的,由市房地产行政主管部门吊销其资质证书。
(十六)新设立的物业服务企业成立1年内没有管理项目的,由市物业服务主管部门依法注销其资质证书。
(十七)物业服务企业未取得相关证照从事物业服务活动的,依据《物业管理条例》第六十条规定处罚。
(十八)物业服务企业聘用未取得上岗证书或其他专业技术证书人员从事物业服务活动的,或取得证书人数不够资质规定标准的,由物业服务主管部门责令限期改正,逾期不改正的,按照法律法规有关规定处罚。
(十九)物业服务企业实行酬金制,未按规定公布物业管理收支帐目或违规收费的,分别由所在地物业管理和价格主管部门责令其限期改正,逾期不改正的,在年终动态考核中定为不合格。
(二十)未经业主大会或业主代表大会同意收取其它公共费用的,由市价格管理主管部门责令其限期改正并退还非法所得。
(二十一)物业服务企业不按合同约定提供服务的,由所在地物业服务主管部门责令其限期改正。
(二十二)物业服务企业参加招投标,禁止采取各类非正常手段进行恶意竞标。如发现并造成一定影响,除承担责任、赔偿经济损失外将吊销其企业资质。
(二十三)物业服务企业应当接受物业服务小区所处辖区办事处、社区居委会的监管,积极听取、采纳办事处、社区居委会的意见和建议,并立即改正。对拒不改正、且服务的小区多数业主意见大、满意度低(低于50%)、不讲诚信、违犯服务合同约定的物业服务企业,辖区办事处、社区居委会有权对该物业服务企业提出警告,责令限期改正或建议市物业管理主管部门给予降低资质、注销资质的处理。
(二十四)本《办法》自发布之日起施行,有效期5年。《洛阳市人民政府办公室关于印发洛阳市物业企业管理办法的通知》(洛政办〔2007〕38号)同时废止