3.争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助
有时候直接出面交涉无效,另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助,往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。
4.服务项目、流程设计上力求能够区分
如前所述,在一个物业区域,常规性的物业服务类似于公共产品,而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费,要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约,就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分,这样就便于像电信服务商等一样,一旦遇有无故或恶意欠费者,马上即可终止对其服务。
5.改进服务、计费方式和收费办法
即企业可以尝试提供弹性服务项目,按项目收取服务费,公开收支账目,给业主以更多、更灵活的选择权和知情权,让业主充分享受到对物业服务的控制权,从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知,在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。
6.完善物业管理服务合同,严格依约行事
即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同,详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等,为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。
7.在必要催缴的程序后通过法律途径解决
虽然法律解决是一种成本很高(费时耗财伤感情)的办法,但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉,并在胜诉后作适当宣传,以传递与无理欠费决不妥协的信息,让少数犹疑者不再心存侥幸。
以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法,要想全面根本上解决物业服务收费问题,必须发挥政府主导作用,通过社会各个方面的工作,在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念;培育充满活力的物业管理市场竞争机制;细化服务标准;完善立法,改进司法,加强执法;健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。
(三)法律途径解决物业服务欠费问题的程序
1.催缴物业服务费的法律督促程序(支付令)
物业管理企业要求欠费业主、使用人给付物业服务费,在正式起诉之前,可以向有管辖权的人民法院申请支付令,即根据法律提起督促程序。督促程序是一种迅速简便的保护债权人合法权益的非诉讼程序。因为拖欠的物业费用属于以金钱为内容的债务,内容单纯,关系明确,且履行期已到,物业公司作为债权人可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令,请求人民法院判令债务人履行,可以比较迅速地实现自己的债权,比诉讼的审判程序要简便易行,可以节省时间和费用。
企业运用法律督促程序,在申请书上要写明请求给付金额的数额和所根据的事实、证据。欠费业主使用人在收到支付令后15日内既不提出书面异议又不履行支付令的,企业可以向人民法院申请执行。
人民法院收到债务人提出的书面异议后,应当裁定终结督促程序,支付令自行失效,物业管理企业可提起诉讼。
2.简易程序
简易程序,是基层人民法院及其派出法庭审判简单民事案件和简单经济纠纷案件的诉讼程序,简便易行,诉讼程序有所简化,便于当事人进行诉讼。因为物业费用纠纷大多属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件,所以可以适用《中华人民共和国民事诉讼法》中关于简易程序的规定,适用简易程序审理。这有些类似于香港的小额钱债审裁程序,值得在实践中大力推广。
3.追讨物业服务费的法律诉讼程序
用诉讼方式追讨物业服务费是物业公司在不得已时才会采取的措施。因为一旦进入诉讼程序,物业管理企业不仅要付出一定的诉讼费用(包括案件受理费、律师费和调查取证费等),耗费人力,而且还要承受一定的诉讼风险,也难免影响到物业管理企业与业主的情感关系,所以物业管理企业应首先考虑采取通过协商和督促的手段来解决收费的问题。只有在其他措施均不能奏效的情况下,才考虑起诉。
(1)起诉
一
(2)参加庭审
接到法院决定开庭的受理案件的通知后,物业管理企业作为原告应当派代表按时到庭参加庭审,在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求,进行发言和答辩。
在诉讼过程中双方当事人也可争取和解或请求法院调解。
(3)上诉
收到判决书后,若不服地方人民法院第一审判决,物业管理企业有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。二审人民法院的判决、裁定,是终审的判决、裁定。
(4)执行
若被告拒绝履行发生法律效力的判决,物业管理企业可以向法院申请强制执行。
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