小区物业管理存在的问题及其解决路径分析

小区物业管理存在的问题及其解决路径分析提要：物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设

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　　小区物业管理存在的问题及其解决路径分析--以福州市为例

　　林可敬 林依标/《发展研究》 2011年12期

　　近年来，随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。

　　下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法。

　　一、当前物业管理所存在的问题及成因

　　（一）业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；有些小区的业委会利用对物业签约权的控制，在小区的地下室、车位、公共通道等公共空间中私自分割出作为个人或少部分人使用的空间，甚至有的还把这些空间出租进行牟利；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的[②]。

　　（二）物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。而且在某些社区，由于业委会没有成立或者物业与小区的业委会结成利益同盟，使得业主根本无法通过民主方式来选任管理不规范、服务不到位的小区物业管理单位，这就使得物业与业主间纠纷不断，小区陷入“不交物业费，服务水平下降，越不交物业费”的恶性循环[③]。

　　（三）开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生间、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。这些问题也容易在交房时得以发现并解决。但也有个别楼盘存在施工单位、开发企业整改不及时、不到位，影响了物业与业主之间的相互关系。二是小区的公建部分的质量问题。目前小区比较常见的公建质量问题主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投入大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，虽然通过消防验收，但由于前期所存在的问题不容易发现，而且物业企业由于成本原因未配备专业的人员，也没有对相关的消防管网、设备设施进行保养、维护和维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。象近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。[④][⑤]

　　（四）物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。象开发商产权证办理滞后、小区的基础设施、设备配套不到位等等原因，都会成为业主不缴费的借口。二是物业管理存在的问题。象安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量[⑥]。此外，由于在《物业法》出台之前，水电等垄断强势部门采取的是委托物业代收代缴水电费的方式，而且再加上许多老的小区水、电都未进行“一户一表”的改造，这就直接导致了两个方面的后果：一是物业代收水电费用后，容易被物业所滞留。甚至有的被物业所截留、挪用。二是物业代收水电费用时，由于公用部分水电表不完善，导致公用部分水电费用收不足，长此以往物业是不堪其负。象日出东方小区[⑦]、高湖小区等都因为存在水电费用结算的问题，被电力、自来水公司停电、停水，从而严重影响了小区业主的正常生活。

　　（五）物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，无论是安保、保洁、绿化、楼管都需要人去操作，这直接导致了物业管理要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。但是随着劳动法律、法规的相对完善，员工法律意识的逐步加强，物业员工的社保、医保已成为必不可少的重要环节。同时，物业企业所承担的税赋也很重，以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6% 用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税（按营业收入的25%乘以10%进行预征），这无形中让物业企业要将其营业收入的8.5%上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10%以上。

　　（六）物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低下。当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，特别是对于缺少上升空间的保安、保洁等工作岗位上的员工而言，其流失率更高，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1/2的业主的同意，在时下小区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况下，要调高物业收费无疑是难度极大的任务，甚至有时是根本不可能实现的任务[⑧]。此外，象公共部位维修基金的动用，根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十一条

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