北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则（2013试行）

北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则（2013试行）提要：物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的

　　关于印发《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的通知

　　北价格字〔2013〕113号

　　各有关单位：

　　为贯彻执行《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉（试行）的通知》（桂价格〔2013〕62号）精神，规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，结合我市实际情况，现将《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）印发给你们，并将有关问题通知如下，请遵照执行。

　　一、住宅小区物业服务收费各等级基准价及浮动幅度公布前，依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费仍按《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》（北价格字〔2008〕68号）规定执行。

　　二、停车收费指导标准公布前，依法成立业主委员会之前的

　　住宅物业车辆停放服务费仍由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的住宅物业车辆停放服务费暂由物业服务企业与业主委员会协商约定；车位（包括车库）租赁费及车位物业服务费暂由当事人协商约定。

　　三、电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准公布前，依法成立业主委员会之前的电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）由物业服务企业报市物价局核定，依法成立业主委员会之后的电梯维护费指导标准以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）暂由物业服务企业与业主委员会协商约定。

　　北海市物价局 北海市住房和城乡建设局

　　2013年12月18日

　　政府信息公开选项：主动公开

　　抄报：自治区物价局、住房和城乡建设厅，市人民政府。

　　抄送：合浦县物价局、住房和城乡建设局，铁山港区物价局、住房和城乡建设局。

　　北海市物价局 2013年12月19日印发

　　北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）

　　第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）以及国家和自治区相关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条 本细则适用于北海市市区内（不含铁山港区，下同）住宅小区的物业服务收费及监督管理。

　　第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条 物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。

　　第五条 市物价局会同市住房和城乡建设局负责本市区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作，并监督和指导合浦县、铁山港区做好本辖区内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

　　第六条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价；依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　第七条 实行政府指导价的物业服务收费，采取分等级定价方式。市物价局会同市住房和城乡建设局根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定各等级基准价及浮动幅度（最高不超过15%），并抄送自治区物价局、自治区住房和城乡建设厅备案。

　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据实际提供的物业服务水平，在规定的基准价及浮动幅度范围内确定，并报经市物价局、市住房和城乡建设局核准备案后执行。市物价局与市住房和城乡建设局要加强对执行情况的监管。

　　业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的，可向市住房和城乡建设局申请核准。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。

　　第九条 实行政府指导价的物业服务收费，市物价局可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

　　住宅小区各等级物业服务收费基准价及浮动幅度、电梯维护收费指导标准和物业小区停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费和车位物业服务费）指导标准，以及装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）标准由市物价局会同市住房和城乡建设局制定和公布。

　　第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市住房和城乡建设局核实、市物价局核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。

　　第十一条 物业服务等级标准由市住房和城乡建设局参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。市住房和城乡建设局应当制定物业服务等级评定的具体办法，并负责本市区内物业服务等级的评定工作，以及做好物业服务等级评定的监督指导工作。住宅小区物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经市住房和城乡建设局认定，作降级处理。

　　第十二条 实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

　　3、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域消防设施维护费用；

　　6、物业管理区域秩序维护费用；

　　7、物业服务企业办公费用；

　　8、物业服务企业固定资产折旧；

　　9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　10、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

　　物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

　　第十三条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。