第一章总则
第一条为了加强对城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规、规章的规定,结合全市实际,制定本办法。
第二条在本市城市划规区国有土地范围内从事房地产交易活动,实施房地产交易管理,应当遵守本办法。
地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定交易的,不适用本办法。
本办法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和房地产中介服务。
第三条境内外的公民、法人或者其他组织,可以依法从事房地产交易活动。
第四条玉林市房产行政主管部门,负责本行政区域的城市房地产交易管理工作。
第五条房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用和凭证交易的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第六条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第七条房地产交易实行价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家、自治区规定的技术标准和评估程序进行。
第八条下列房地产不得进行交易:
㈡ 市人民政府根据城市建设需要或依法决定收回土地使用权的;
㈢ 未登记领取权属证书的;
㈣ 权属有争议、权属证书与标的物不符或者房屋、土地权利人不一致的;
㈤ 共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
㈥ 依法公告列入拆迁范围的;
㈦ 设定抵押的房地产,抵押权人未书面同意的;
㈧ 以出让方式取得土地使用权,未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发的;
㈨ 依法禁止交易的其他情形。
第二章房地产转让
第九条本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。具体包括:
㈠ 以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
㈡ 买卖房屋、交换房地产的;
㈢ 一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发房地产,而使房地产权属发生变更的;
㈣ 因企业被收购、兼并或者合并,房地产随之转移的;
㈤ 以房地产抵债的;
㈥ 法律、法规规定的其他情形。
第十条房地产转让,应当按照下列程序办理:
㈠ 房地产转让当事人签订书面转让合同;
㈡ 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;
㈢ 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理的书面答复;
㈣ 房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;
㈤ 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;
㈥ 房地产管理部门核发过户单。
第十一条同一房屋产权分割转让时,各房屋所有权人按相应的比例占有土地使用权,但同一幢房屋所占
第十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
㈠ 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
㈡ 按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第十三条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应当报市人民政府审批。经批准转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。经批准可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获土地收益按照国家有关规定上缴市财政。
第十四条商品房预售必须报市房产行政主管部门审批,取 得《商品房预售许可证》方可进行。
商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
第十五条房地产转让,房地产的共有人、承租人在同等条件下有优先购买权,其中共有权人优先于承租人购买的权利。
第十六条纳入国有资产管理的公有房地产转让,还应当经市国有资产管理部门批准,由拍卖行公开拍卖。
第十七条实行房地产成交价格申报制度。房地产转让价格由转让双方协商议定,向市房产行政主管部门如实申报成交价。申报价格低于评估价格的,应当按评估价格缴纳有关税费。
第十八条房地产转让,当事人应当签订书面转让合同,合同必须使用建设部、国家工商局规定的规范文本,合同签订之日起三十日内到房产管理部门申请房产过户登记手续,并凭变更后的房屋所有权证书向土地行政主管部门办理土地使用权属变更登记。
第三章房地产抵押
第十九条房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十条房地产抵押实行登记制度。
第二十一条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,并于合同签订之日起三十日内到市房产行政主管部门办理抵押登记。
第二十二条下列房地产不得设定抵押:
㈠ 权属有争议的房地产;
㈡ 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
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㈣ 已依法公告列入拆迁范围的房地产;
㈤ 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
㈥ 依法不得抵押的其他房地产。
第二十三条办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:
㈠ 抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
㈡ 抵押登记申请书;
㈢ 抵押合同;
㈣《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;
㈤ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
㈥ 可以证明抵押房地产价值的资料;
㈦ 登记机关认为必要的其他文件。
第二十四条以共有的房地产抵押的,抵押应当事先征得其他共有人的书面同意。
以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
第二十五条以已出租的房地产设定抵押权,抵押人在抵押时应当将租赁情况如实告知抵押权人,并书面通知承租人。抵押期间,原租赁关系继续有效。
第二十六条同一房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产现值。
若干房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。
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