佛山市物业管理试行办法(2010)

第五章 物业管理服务
第五十一条 业主大会成立后,业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下,召开业主大会会议对以下事项逐一表决,确定续聘原物业服务企业或者以招标方式确定物业服务企业:
(一)确定续聘或者选聘物业服务企业;
(二)对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决;
(三)对是否委托业主委员会以招投标方式选聘新的物业服务企业进行表决。
第五十二条 确定续聘物业服务企业,业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显着位置公示,征求业主意见;确定选聘物业服务企业,业主委员会应当将物业服务招标方案或物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显着位置公示,征求业主意见。公示时间不得少于十五日。
第五十三条 业主委员会可采取邀请招标或者公开招标的形式开展招投标活动,由业主委员会在市住房和城乡建设行政管理部门的专家库抽取专家,由区建设房产行政管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会监督招投标过程。具体程序参照建设部《前期物业管理招标投标管理办法》执行。招投标所产生费用由全体业主承担。
第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和居(村)民委员会。
业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,视为不定期物业服务合同关系,可自动延续至业主大会作出续聘或选聘决定为止。
第五十五条 物业服务合同一方要求提前终止服务合同的,应当提前三个月书面通知对方,并书面抄送居(村)民委员会、街道办事处(镇人民政府)和区建设房产行政管理部门,同时,在物业管理区域显着位置公告。
责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。
第五十六条 物业服务企业因为资质被降级、被取消或者因自身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域的,为避免物业服务中止,业主委员会经街道办事处(镇人民政府)同意,可以直接委托物业服务企业暂行管理,但应在临时物业服务合同中约定,该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当在三个月内按照第五十一条、第五十二条、第五十三条规定重新选聘物业服务企业。
第五十七条 物业服务合同期限届满或依法终止,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。
第五十八条 业主委员会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同,物业服务合同经区建设房产行政管理备案后,物业服务企业方可承接物业。
第五十九条 新的物业服务企业承接物业时,应当在业主委员会、居(村)民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
查验时,业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人共同签字。查验记录同时抄送镇人民政府(街道办事处),并在居(村)民委员会备案。
新的物业服务企业和原

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本文提要：

物业服务企业对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明,并明确解决办法。
第六十条 物业服务企业退出时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作:
(一)第四十九条规定的资料;
(二)物业服务用房;
(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;
(四)物业管理服务期间配置的固定设施设备;
(五)其他应当移交的财物、资料。
第六十一条 提倡建立物业服务履约保证金制度。业主委员会可以通过物业服务合同约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。
第六十二条 物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作,协助维持物业管理区域内治安秩序,依法依约值班、巡逻工作;发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第六十三条 物业服务企业不得有下列行为:
(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动;
(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人;
(三)挪用或擅自使用住宅专项维修资金;
(四)擅自改变物业服务用房用途;
(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途;
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;
(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;
(八)物业服务合同终止时,不按规定办理查验移交手续的;
(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通,以不正当手段谋取中标;
(十)物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;
(十一)超越资质等级承接物业管理业务;
(十二)出租、挂靠、出借等形式直接或变相转让资质证书;
(十三)限定业主购买其指定的经营者(服务提供者)的商品或者服务;
(十四)其他严重损害业主权益的情形。
第六十四条 业主委员会应当在居(村)民委员会的指导下,每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年不少于一次对全体业主进行满意度调查。
年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显着位置,并抄送街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、区建设房产行政管理部门。
第六章 物业的使用和维护(住宅专项维修资金管理)
第六十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主的共同利益。
第六十六条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
(三)将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方的;
(四)破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)违法搭建建筑物、构筑物;
(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;
(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(八)损毁树木、园林;
(九)生产、储存、经营易燃、易爆、放射性等危险物品,存放、铺设超负荷物品;
(十)乱丢垃圾,高空抛物;
(十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;
(十二)擅自摆摊设点,无序停放车辆;
(十三)在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十四)占用、堵塞、封闭消防通道,在消防通道上设置路障,损坏、挪用或者停用消防设备;
(十五)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
第六十七条 业主或者物业使用人进行物业装饰装修,应当遵守法律、法规,遵守管理规约和物业服务合同的约定。
业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议,申报登记装饰装修方案,物业服务企业对装修行为进行监督,对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。
物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为,应当劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门依法处理。
物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍;装修期间要维持装修搬运秩序,预防争抢事件发生,若发生争抢事件,应采取紧急应急措施并及时上报有关行政管理部门;发生打架、斗殴、涉黑等行为时,物业服务企业应及时报告公安部门处理。
第六十八条 装修期间搬运物料应遵守如下规定:
(一)装修物料搬运实行明码标价;
(二)业主在承诺不损坏共用部位、共用设施设备和接受物业服务企业管理的情况下,可自行聘请专业队伍搬运装修物料;
(三)装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装,严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程中,必须遵守物业管理的有关规定,做好保洁工作,禁止违法、违章搬运;
(四)在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的,由行为人承担赔偿责任,业主承担连带责任。

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