佛山市物业管理试行办法(2010)

第六十九条 房屋的维修责任,按照下列规定划分:
(一)业主专有部分,由业主自行维修;毗连部位,按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行;
(二)共用物业的维修、更新、改造费用,由共有该物业的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊;
(三)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担;
(四)属于人为损坏的,由损坏者负责修复,并赔偿损失;
(五)物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备,按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的,不得要求物业服务企业或者业主维修养护。
第七十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
业主、物业使用人对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益时,责任人应当及时维修养护;责任人不履行维修养护义务的,业主委员会、居委会协调改正,拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约,由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施,费

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本文提要：

用由责任人承担。
物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新,造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当予以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因,造成房屋、设施设备等损害的,责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第七十一条 物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居(村)民委员会监督,业主委员会成立以后,由业主委员会和居(村)民委员会共同监督。
前期物业管理阶段,每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出;多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域,维护、维修费用有结余的,应由建设单位、居(村)民委员会共同监督,缴存在共有收益独立账户中。
业主委员会根据业主大会决定,聘请物业服务企业的物业管理阶段,每月维修费用不足的,可由物业服务企业申请,业主委员会批准,经居(村)民委员会证明,在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维修费用有结余的,由业主委员会、居(村)民委员会共同监督物业服务企业缴存在共有收益独立账户中。
第七十二条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修,但相关业主不能及时统一意见的,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会和相关职能部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修,也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后,由相关业主分摊或者按相关规定从住宅专项维修资金账户中列支,并向业主公示。
第七十三条 物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账,并按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
第七十四条 专项维修资金的使用按以下规定执行:
(一)用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造、增设等,物业服务企业提出使用方案,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,将表决结果在物业管理区域显着位置公示七天;
(二)用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造、增设等,业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见,经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后,按本条第(一)项使用;
(三)当发生危及房屋安全、人身安全、供水、供电正常使用、电梯停运等紧急情况时,参照第六十九条执行。
(四)当住宅专项维修资金余额不足交存额50%时,业主委员会组织业主大会确定续筹方案;当住宅专项维修资金余额不足交存额30%时,只能用于紧急救助;
第七十五条 住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。有条件的物业管理区域,可以在缴交物业服务费的同时,以物业服务费为基数,约定一定比例,每月筹集住宅专项维修资金,由业主委员会缴存到住宅专项维修资金账户中。业主委员会应当将每月的缴存情况公示,并每年一次将缴存情况报居(村)民委员会备案。
第七十六条 业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给新业主。

第七章 物业服务收费管理
第七十七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用;
(七)办公费用;
(八)物业服务企业固定资产折旧;
(九)经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。
第七十八条 物业服务收费按法定产权面积计收。建设房管部门已出具产权证的以产权证标示的总建筑面积为准,未出具产权证的以物业买卖合同中的总建筑面积为准;物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积,以套内面积计收的双方在合同中约定折算比例;物业服务收费按《商品房销售合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。
第七十九条 市价格行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门每年公布全市的住宅物业服务收费指导价,指导价由基准价和浮动幅度组成。各区可根据实际情况制定浮动标准。
确定的物业服务费标准,报区价格行政管理部门备案,并告知街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员后,方可实施。
第八十条 物业服务收费实行明码标价,收费公示的样式、内容由区价格行政管理部门监制。
第八十一条 物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业服务的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况接受业主委员会、居(村)民委员会的监督;物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。
实行酬金制收费方式的,物业服务企业收支情况应该进行年度审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行,费用由全体业主分摊;已成立业主委员会的,由业主委员会委托有资质的审计机构进行。审计结果予以公示并抄送居(村)民委员会。
实行包干制收费方式的,应当每半年公示一次收支情况。
物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。
第八十二条  业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带责任。物业产权转移时,业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。?
第八十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,建设单位应该为最终用户单独安装计量器具。物业服务企业接受委托代收费用的,可以与委托收费单位约定代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:?
(一)专有部分以单个业主作为最终用户

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(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;?
(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
第八十四条 规划用于停放车辆的车位、车库的物业服务费按基准价加浮动幅度计收;市制定基准价和浮动幅度,各区可结合当地实际,在不高于市公布的基准价和浮动幅度内,制定本区的基准价和浮动幅度。物业服务企业应根据有关规定,结合本物业管理区域停车设施条件、管理成本等与业主约定具体收费标准,报本区价格行政管理部门备案,同时抄送区建设房产行政管理部门。
第八十五条 经业主大会同意,经规划行政管理部门审批,在物业管理区域内设置全体业主共有的临时停车位的,停放服务收费标准执行政府指导价,依法办理相关手续。

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