舟山市物业管理办法(2009)

舟政发(2009)35号
二○○九年五月十四日
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和有关法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。
第三条 市人民政府房地产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。
县(区)人民政府房地产行政主管部门(以下称县(区)物业主管部门)负责本行政区域内(市本级直管和赋予县级社会事务管理权限的管委会管辖区域除外)物业管理的监督管理工作。
市房地产管理局为市物业专项维修资金、物业保修金的管理机构(以下简称维修资金管理机构),代为统一管理定海城区(不含盐仓街道)、新城的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)和物业保修金(以下简称保修金)。各县(区)房地产主管部门为县(区)维修资金管理机构,代为统一管理辖区内的专项维修资金和保修金。
赋予县级社会事务管理权限的管委会,负责本辖区内物业管理的监督管理及专项维修资金、保修金的管理工作。
各级有关职能部门按照各自职责,协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作,协同实施本办法。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章 业主及业主大会
第四条 业主在物业管理活动中,享有并承担《物业管理条例》规定的权利和义务。
第五条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域应当根据物业的共用设施设备配置、

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(一)属同一规划地块且相对独立封闭的建筑物群体,应当划归为一个物业管理区域;
(二)相邻规划地块,但区内道路相连,主要配套设施、设备共用的可以划归为一个物业管理区域;
(三)旧城区内新开发建设的房屋,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经合并区域内2/3以上业主同意,可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域的划分,应当征求物业所在地居民委员会(以下简称居委会)的意见。
物业管理区域内,业主少于30户(含30户)且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第六条 一个物业管理区域内,具备召开首次业主大会条件的,所在地居委会应当在辖区物业主管部门和街道办事处的指导下,牵头组织建设单位、物业服务企业,以及业主推选的代表(单位或个人)共同组成业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会。
首次业主大会的筹备经费由建设单位承担。
无故超过两年未成立业主大会的,业主少于30户(含30户)一致同意不成立业主大会的除外,物业服务企业可以决定终止物业服务,但应当提前三个月以公告形式告知,同时书面告知所在地居委会和物业主管部门。
第七条 新建物业交付后,首届业主大会召开前,所在地居委会牵头组建由居委会、业主代表、建设单位、物业服务企业组成的物业前期综合协调管理小组,负责综合协调、解决前期物业管理、物业服务中出现的各类问题。
建设单位应将业主相关资料抄送所在地居委会。
第八条 业主可以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会或推选业主代表参加业主大会的,业主代表应当在参加业主大会前,就业主大会拟定的事项书面征求其所代表业主的意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权的意见须经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主本人不签字的,视作未参加业主大会,但业主大会议事规则另有约定的,从其约定。
第九条 业主大会成立后,应根据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定依法行使管理职能。
业主大会或受业主大会委托的业主委员会应当确定管理区域今后的管理方式,并在业主大会成立后三个月内与前期物业服务企业办理交接手续(来自:www.dichanshequ.com)。无故逾期不交接的,物业服务企业可以退出管理。
第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,对业主大会负责。业主委员会依据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定成立,并严格按照《浙江省物业管理条例》、《业主大会规程》的有关规定行使职能。
第十一条 业主委员会每届任期为三至五年,具体任期由业主大会决定。
业主委员会任期届满二个月前,由上一届业主委员会

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第十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的监督。
第十三条 管理规约、业主大会议事规则应当依据《物权法》及物业管理相关法规,对相关事项依法作出约定。
第十四条 非业主使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与非业主使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
非业主使用人违反本办法和管理规约的,业主应当承担连带责任。
第十五条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,按照《物权法》相关规定处理。

第三章 前期物业管理
第十六条 新建总建筑面积在10万平方米以上(含10万平方米)的商住项目、2万平方米以上(含2万平方米)的商业(办公)项目,应当采取公开招标投标的方式选聘物业服务企业。
投标人少于3个或物业规模小于上述标准的,经物业所在地县级物业主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第十七条 建设单位应当在物业竣工验收前,将相关资料移交前期物业服务企业,并由前期物业服务企业接管物业及相关设施设备。
第十八条 物业服务企业应与建设单位签订前期物业服务合同,履行以下主要职责:
(一)熟悉场地,掌握物业管理区域的管网、线路布置及设施设备功能等情况;
(二)督促建设单位按设计方案、向业主承诺的内容、招标书所列内容如期完成各项配套设施设备安装及相关场地建设;
(三)查验物业共用部位、共用设施设备状况,并提出整改意见;
(四)向物业买受人解释物业管理政策;
(五)结合物业管理特点,对设计方案提出建议;
(六)做好房屋交付中接待业主入住的各项准备工作;
(七)做好交房开始至业主委员会成立止的物业服务工作;
(八)做好其它合同约定的服务事项。
第十九条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,并明确物业小区内附属设施、附属用房的所有权归属。物业管理区域内的附属设施、附属用房不得改变使用性质,并应向业主开放,以业主为主要服务对象。
第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位应在物业销售合同中约定车位、车库的归属。
物业交付满1年,业主仍未明示购买或承租车位、车库的,建设单位有权将车位、车库向物业管理区域外的单位或个人出租,但业主拥有优先承租权。向物业管理区域外的单位或个人出租的,租期不得超过3年;租期届满,在无业主购买或承租情况下,可以续租。
第二十一条 建设单位不得向购房人承诺降低或减免物业服务费。已作出承诺的,应作为不良行为记入建设单位诚信档案,其降低或减免部分款项须由建设单位向物业服务企业补足。
第二十二条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企

www.dichanshequ.com 业移交《浙江省物业管理条例》第二十六条规定的相关资料,同时还应移交绿化的相关资料。
第二十三条 物业管理用房应当安排在区域内交通方便处,其具体位置应在建设工程规划许可证中明确标注。
物业管理区域的物业为住宅(或商住)的,按照不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为不低于建设工程规划许可证载明的可确权总建筑面积的千分之三。物业管理用房不包括门岗、监控室、设备房等配套用房。
物业管理用房的经营收入用途由业主大会决定,主要用于共用设施设备维修,也可用于补充物业服务经费。

第四章 物业服务、物业的使用与维护
第二十四条 物业服务企业应当建立企业负责人业主接待日制度,定期接受业主的咨询与投诉,并做好相应的记录。
第二十五条 物业项目负责人应当接受物业主管部门组织的定期培训。物业服务企业聘请未经培训合格的人员担任物业项目负责人的,取消该项目的评优、评先等资格。
第二十六条 业主应当根据物业服务合同的约定按时、全额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

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