长沙市城镇国有土地使用权出让转让暂行办法

    第二十二条 土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的,应征得土地管理部门同意,并经城市规划部门审核批准后,重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。
   
第三章 土地使用权转让
    第二十三条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其它附着物转移给他人的行为,包括出售、交换和赠予。
    第二十四条 下列土地使用权不得转让:
    (一)以出让方式取得,但不符合下列条件的:
    1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建筑工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
    转让房地产时房屋已经建成的。还应当持有房屋所有权证书。
    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
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www.dichanshequ.com p; (三)依法收回土地使用权的;
    (四)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
    (五)权属有争议的;
    (六)未依法登记领取权属证书的;
    (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。
    第二十五条 土地使用权转让应当签订转让合同。
    第二十六条 土地使用权转让时,出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。
    第二十七条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者己使用年限后的剩余年限。
    第二十八条 土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
    土地使用权分割转让,不得影响土地使用价值。
    第二十九条 地上建筑物、其他附着物所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围的土地使用权;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
    同一建筑物分割转让,各房产所有人占有相应比例的土地使用权,但同一建筑物所占用的土地其使用权整体不可分割。
    第三十条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,双方当事人应当在转让合同签订后15日内到土地管理部门和房产管理部门办理变更登记,换发土地使用证和房屋所有权证。未办理变更登记的转让无效。
    第三十一条 土地使用权转让时,因公共利益需要或价格明显低于市场价格的,市、县人民政府土地管理部门有优先购买权。
    第三十二条 商品房预售,应当符合下列条件:
    (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
    (二)持有建设工程规划许可证;
    (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
    (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
    商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
    商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。
    第三十三条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
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www.dichanshequ.com p;   以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
    第三十四条 土地使用权转让时或转让后,需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途或规划要求的,应依照本办法第二十二条的规定办理。
   
第四章 土地使用权出租
    第三十五条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将出让土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁
    给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
    未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
    第三十六条 土地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同,租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
    第三十七条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租人应到土地管理部门和房产管理部门办理登记手续。未办理登记的租赁无效。
    第三十八条 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租时,其租价超出国家规定的指导价的,由土地管理部门向出租人征收土地收益金。
    在以划拨方式取得土地使用权的土地上建成房屋出租的,应将租金中土地收益上缴国家。
    第三十九条 土地使用权出租后,承租人不得新建永久性建筑物、构筑物,需要建造临时性建筑物、构筑物的必须征得出租人同意,并按有关法律法规规定办理审批手续。
    第四十条 土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
    承租人需要改变土地使用权出让合同规定内容的,必须征得出租人同意,并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本办法第二十二条的规定协理。
   
第五章 土地使用权抵押
    第四十一条 土地使用权可以抵押。
    土地使用权抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。
    第四十二条 土地使用权抵押时,其地上建筑物及其他附着物随之抵押;地上建筑物、其他附着物抵押时,其用地范围内的土地使用权随之抵押。
    第四十三条 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应签订抵押合同。
    抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
    第四十四条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押,抵押人应向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记,未经登记的抵押无效。
    第四十五条 土地使用权抵押应当凭土地使用权证书办理。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合

www.dichanshequ.com 同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依法以抵押的土地使用权拍卖所得的价款优先受偿。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
    房地产抵押合同签订后,该土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋的所得,抵押权人无权优先受偿。
    因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定分别向土地管理部门和房产管理部门办理变更登记。
    第四十六条 处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。抵押权人之间的优先顺序以在土地管理部门的登记顺序为准。
    第四十七条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的,当事人应向土地管理部门办理注销抵押登记。
   
第六章 土地使用权终止
    第四十八条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
    第四十九条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金,并办理登记。

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