宜府发〔2005〕30号
二OO五年八月五日
第一条 为了规范物业管理活动,保护业主和物业管理企业的合法权益,维护社区安定团结,推动社区精神文明建设,改善市民的生活和工作环境,促进物业管理的健康发展,根据国务院《物业管理条例》和省人大《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规的规定,结合本市实际,制定本细则。
第二条 本细则适用于本市中心城区内住宅和非住宅的物业管理。
第三条 物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四条 宜春市房地产行政主管部门(市房管局)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
宜春市城管综合执法机关和城管公安分局负责对社区社会安全工作的指导与监管。
第五条 对共用设施设备不齐全的物业管理区域,由市相关部门组织整治,创造条件逐步实行物业管理。
物业管理区域不好界定的,由街道办事处会同市文明办、市房管局按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分。
建设(规划)、公安(
第六条 物业管理区域内的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。
第七条 物业管理区域内的绿化建设由开发企业负责;共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。
第八条 物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。
物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责。
厕所、化粪池清掏、生活垃圾收集清运工作由市容环境卫生行政主管部门指导监督。
第九条 高层物业以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十条 开发企业移交物业时,应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房:
房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区,应提供不少于100平方米建筑面积的物业管理用房;房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区,每增加1万平方米建筑面积,物业管理用房增加40平方米建筑面积,业主委员会活动用房或社区办公用房应占物业管理用房的30%,其它的为物业管理企业办公用房。
物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地,统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
物业管理用房产权归全体业主所有,任何单位和个人不得擅自占用或改作他用,不得抵押、交换、买卖。
物业管理用房规划、设计、建设和验收由市建设局把关,无物业管理用房的项目不得颁发工程建设规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证、竣工验收合格证及房屋产权证。
开发企业违反规定,基础设施建设不到位的或不按规定提供物业管理用房的,在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。
第十一条 同一物业管理区域内的业主,应当在市房管局指导下,由前期物业管理企业与业主大会筹备委员会组织召开首次业主大会,并选举产生业主委员会。
旧物业区由物业区所在街道办事处牵头会同居委会、市房管局组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。
同一物业管理区域内首次召开业主大会,还应当成立业主大会筹备委员会,业主大会完成首次大会会议议程,筹备委员会自动解散。
同一物业管理区域内,符合下列条件之一的,即可以召开首次业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)房改房出售建筑面积达到30%以上的;
(二)新建物业出售建筑面积达到50%以上的;
(三)物业出售已满两年的。
业主人数在50人以下的且经全体业主一致同意,可以由业主共同履行业主大会、业主委员会职责并制定业主公约和议事规则。
业主在首次业主大会会议上所持的投票权。住宅业主按套计算,一套一票;商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算,50平方米(含50平方米)以下的每一产权为1票,同一产权每超过50平方米,增加1票。尚未销售的房屋,开发商与业主享有同等的权力和义务。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30天内,持下列文件到市房管局备案:
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会成员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)办公场所证明文件及其他需要的材料。
业主委员会成员应当由业主担任,业主委员会成员不得少于5人,人数为单数,业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年,其成员任期届满,可以连选连任。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。
有下列情形之一的不得担任业主委员会委员:
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(二)司法部门已经认定有违法犯罪行为,或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的;
(三)被业主大会罢免后7年内的;
(四)有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的;
(五)其他不宜担任业主委员会委员的。
第十三条 业主大会和业主委员会应当自觉接受市房管局的指导与监督。业主大会的决定,业主委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。否则,市房管局有权予以纠正。
业主委员会的办公经费,在物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支,没有经营收入的,可在物业服务费中列支,建筑面积在5万平方米以下的物业区,不得超过物业服务费总收入的1%;建筑面积在5万平方米以上的物业区,不得超过物业服务费总收入的0.5%。
业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人,应当给予适当补贴,补贴标准每人每月不得超过500元,但需通过业主大会表决通过,从物业共用部位、共用设施设备经营的利润收入中列支,没有经营收入的,可在物业管理服务费中列支。
第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责:
(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施物业管理;
(二)在物业使用前,将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
(三)按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修资金;
(四)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护;
(五)物业的共用部位、共用设施设备被损坏时,立即采用保护措施,并按照物业管理服务合同的约定进行维修;
(六)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;
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