漯河市物业服务全覆盖工作实施方案（2011）提要：以建设舒适居住环境为目标，建立健全市、区、街道、居委会四级联动的物业管理体制，加强业主委员会建设，突破物业服务费收取难的瓶颈
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漯政办[2013]129号
各县区人民政府，漯河新区、经济技术开发区、西城区管委会，市人民政府各部门，直属及驻漯各单位：
《漯河市物业服务全覆盖工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
2011年11月12日
漯河市物业服务全覆盖工作实施方案
为全面加强市区住宅区物业管理，进一步改善人居环境，实现住宅区物业服务全覆盖，按照我市创建国家卫生城市的总体安排，结合我市住宅区物业服务全覆盖试点工作经验，制定本方案。
一、指导思想
以建设舒适居住环境为目标，建立健全市、区、街道、居委会四级联动的物业管理体制，加强业主委员会建设，突破物业服务费收取难的瓶颈，规范新建住宅区公共服务设施建设，提高专业化物业服务水平，老旧小区、住宅小区全面进行公共服务设施整治和完善，实施简易物业服务，实现所有住宅区物业服务全覆盖。
二、工作目标
按照“政府监管、属地管理、市场主导、有偿服务”原则，建立健全物业监管服务，建立“物业行业主管部门和相关职能部门监督、辖区政府（管委会）负总责、街道（乡镇）、居委会抓落实”的工作机制，2015年底前实现建成区（除城中村以外）范围内的住宅区物业服务全覆盖。
三、工作内容
（一）构建网络
市区各街道办事处（乡、镇）负责辖区内业主委员会的管理、物业服务纠纷调处及物业服务的监督指导工作，为辖区内无专业化物业服务的区域提供“四个有”（即有清扫保洁、有绿化养护、有维修保养、有秩序维护）为主要内容的简易物业服务，达到“地净、路平、灯亮、管道通”标准。要抽调专人负责，并保障工作经费，提供物业服务办公用房、配备必要的办公和服务设备，确保其正常开展工作。
（二）调查摸底
各区应采取措施，对辖区内各类住宅区（楼院）物业现状进行调查、统计和上报，摸清辖区内（城中村除外）物业公司服务的、单位自管的、业主自治管理的、没有物业服务的住宅区（楼院）的基本情况，摸清需要改造的老旧住宅区（楼院）的基本情况，切实掌握辖区内各种住宅区（楼院）详细情况。
（三）划分区域
结合实际，合理划定物业服务区域。物业服务区域划分应涵盖辖区内除市、区城建部门管理的主、次干道、支路、背街小巷和城中村以外的所有住宅区、居民区和楼院。封闭型住宅区应当划定为一个物业服务区域；开敞型住宅要按照街区范围和规模划定若干个物业服务区域；单位自管和业主自治的住宅区应当分别划定为一个物业服务区域。
（四）实施整治
按照“统一标准、分类分包”的原则，发动全社会的力量对需要整治的老旧住宅区（楼院）开展综合整治。原建设单位存在的，由原建设单位配合对项目进行综合整治；其他住宅项目，由各区政府（管委会）、市直及驻漯各单位负责进行综合整治。各区要在2013年12月底前启动老旧住宅区综合整治工作；2014年12月底前完成70℅的老旧住宅区综合整治任务；2015年6月底前完成全部老旧住宅区综合整治任务。
（五）分类服务
1物业公司服务的物业区域，实施普通住宅小区物业服务等级标准，由物业公司提供“质价相符”的物业服务。各区、房管部门要加强对物业公司的监管和考核，同时，逐步提高物业公司的服务水平。
2无物业服务的物业区域、物业公司撤管的物业区域、综合整治后的老旧住宅区由各街道办事处（乡、镇）提供“四个有”的物业服务。对不具备提供“四个有”服务的物业区域，可视具体情况提供清扫保洁等必要的物业服务。
3单位自管和业主自治的物业区域，由建设单位和业主自治组织保持现有的各项服务。各街道办事处（乡、镇）要加强监督检查，指导自管单位和业主自治组织认真实施物业服务，及时处理出现的问题，保持物业服务常态化。
4以上三类物业区域外的道路养护、卫生保洁、路灯照明、管道疏通等服务事项由环卫、路灯、市政等部门负责落实。
（六）组建自治组织
各街道办事处（乡、镇）要按照《业主大会和业主委员会指导规则》的精神，积极引导和指导各物业服务区域业主，采取选举业委会、业主代表、片长、楼长等形式成立业主自治组织，加强业主自我教育和管理，协助做好物业服务全覆盖工作。
（七）加强执法
各区要加大对各类物业区域的监督检查，通过各种方式和途径及时发现各种违法违规行为，对发生的违法搭建建筑物、构筑物、侵占绿地、擅自改变物业规划用途等行为，要组织进行综合执法，及时予以查处和制止。
（八）改革收费体制
为确保物业管理全覆盖持续开展，提升服务质量，各区要积极开展业主委员会代收物业服务费活动，加大业主委员会成立的指导和协调力度，引导建立业委会收取物业服务费的工作机制。研究建立物业费委托自来水公司代收机制，为实现物业服务市场化、建立物业服务全覆盖长效机制提供保障。
五、实施步骤
（一）动员准备阶段（2013年12月30日前）。市政府召开物业管理全覆盖工作动员大会，下发工作方案；各区构建管理网络，落实人员
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