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如果未来项目核心竞争力不强,谁都有可能成为我们的竞争对手,包括锦绣山庄的末流消费者;佳地园、花溪山庄、美地庄园的消费者;假日?伊丽雅特湾的消费者甚至是香格蔚蓝的高端消费者。
3、谁又都不是我们的竞品
如果项目的核心竞争力特别的强,那么谁有都成为不了我们的竞品。
4、从四个方面打造项目核心竞争力,跳出竞争关系。
在产品方面:我们要在认清三个劣势的基础上打造沈阳除锦绣山庄之外真正的别墅产品;
在价格方面:我们不会低价入市,但是要让目标消费群体感觉物有所值;
在销售方面:我们将以准现房上市
在推广方面:我们未来项目的视觉与感觉提前导入。
二、产品建议
(一)产品范畴
我们这里所谈到的产品是广义上产品:包括建筑风格、户型、景观、配套、物业服务。
在建筑风格与户型方面,从目前的市场形势考虑,比较有竞争力,我们的的确确看到了一个面积适中、功能较好的真正的别墅建筑。我们没有什么能比现在更好的设想。关键就是未来实在的建筑产品能否贴近现在的设计效果。我们工作是提出更多的体现在景观、配套、物业服务的补充建议方面。
(二)对项目劣势的另一种看法
1、宗地不具备原始的自然环境,我们可以造环境;
2、现有的噪音并不会明显影响未来居者的生活,如果其他方面素质强,不会成为消费者购买决策的主要决定因素;
3、在对沈阳现有别墅项目调查过程中,容积率的适度高与低不是消费者决策时候的主要依据。
(三)景观建议
1、水系必不可少
沈阳现有的别墅项目基本都具备水系景观。虽然不能构成主要卖点,但是已经成为标准配制。
2、大门要符合业主身份
说别墅产品是毫宅,一点也不过分。那么作为毫宅的大门就必须要要与业主的身份符合:森严、稳重、高贵、有力量感、具有西方文化特征。反对年轻、浪漫、通透。
3、大树将对本项目起到重要的作用
当在园区内行走的时候,一棵成年老树远远要比一棵所谓名贵树种的幼树更能唤起情感。尤其是本项目原有的自然条件并不优越就更需要成年大树的氛围营造。考虑到费用问题,可以在园区内部各个组团控制数量适当种植。
沈丹路在地势上高于项目,如果在沈丹路与项目之间没有很好的隔离,将会导致一种俯视的效果,不符合别墅产品特征。所以在项目与沈丹路之间的35米宽的隔离区域必须种植成年大树即保证了视觉隔离的效果又符合别墅作为豪宅的产品特征。
此项工作应该在现在开始着手,保证明年项目正式上市之前初具规模。
4、雕塑将成为项目的一大亮点
从建筑视觉角度来看,本项目具备了别墅的真正特征,比较西化,但是别墅作为一种舶来品并不局限在建筑本身,还应该体现在景观上。最能够表现西方建筑风格的景观就是雕塑了。
另一方面从市场角度来考虑,沈阳的雕塑常见,但是成规模的雕塑不常见。
建议本项目在园区大门后面的小型中心广场和各个组团中心广场建造西方话人物雕塑。
(四)配套与物业服务建议
1、标准配制
集中供暖供气将与水电一样成为标准配制,使用煤气罐不是真正的别墅生活。
2、会所配套
在会所里面,游泳馆、棋牌室、酒吧、餐厅、商务中心等项目已经成为标准配制是必须要具备的功能。在此基础上,会所还要具备三大特色:西方上流社会的社交特色如大型歌舞酒会招待厅;健康特色如聘请医大知名教授做健康顾问;文化特色如聘请知名大学教授作为文化顾问。此三项特色未必适用但是费用不高却使项目具备了与众不同的高档感觉。
3、物业服务
聘请知名物业管理公司作为顾问指导,如沈阳的华新国际;
提供配车服务,当业主私家车出现故障可以有偿提供服务;
厨师服务,当业主有需要的时候可以有偿上门服务;
物业管理人员当中要多出现一些老年男子,因为当业主享受一个温文尔雅的老年男子的服务的时候,心理感觉是不一样的。
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