万科第五园的目标客户是中年及以上成功人士、金领，外籍人士，高收入艺术及文化创意人士，投资客，港澳台人士。
1、中年及以上成功人士、金领
大家可能经常看到，现在是越成功的人士越爱穿老“土”的休闲服、越喜欢原原本本的生活。坂田周边、龙华的经济较为发达，制造业企业较多。对于这些企业的成功人士来说，选择这样一个宁静的居所无疑是非常合适的。他们也恰恰有过早先在民居居住的经历，万科·第五园容易唤起他们心灵深处的回忆。而来自关内的金领们也是不可忽视的力量。
2、外籍人士
我们总说“民族的才是世界的”。对于万科·第五园这种中式风格小区而言，对于深圳6000名外籍专家及技术人士来说，无疑多了一个新的选择。我们可以发现，中式家具、中式工艺品最热衷的消费者往往不是中国人，而是外籍人士，他们想了解这个国度、他们想探索什么的中华文明。
万科·第五园如果推广注意渠道的话，吸引外籍人士、形成继蛇口、华侨城之后，关外唯一的外籍人聚集社区是完全可能的，关外目前还没有类似小区。
关于中式建筑，其实有一个浅显的说法：“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽”。如果搞好了，以后完全可以形成“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽，要了解现代中式住区到“第五园”。
3、高收入艺术及文化创意人士
对于高收入的艺术及创意人士，他们喜欢个性、喜欢宁静的创作环境、喜欢标新立异的产品。第五园产品的唯一性、风格的独特性应该比较对他们的胃口。
而万科地产、中式风格、万科物管这些个字眼堆积在一起时，对于高收入艺术及创意人士来说，这种身份上的标签意义，已经可以促使他们考虑购房的事宜了。
4、投资客
第五园其实在产品类型上，自己创造了稀缺性，文化含量比较高。上面也分析过了，文化是具有杀伤力的。喜欢的人会无条件地喜欢。这样就为未来的市场表现打下了一项的伏笔。
同时，产品类型上的稀缺性则让喜欢的人别无它选。这两个特性将可能使小区产生突破。鲸山别墅仅仅因为有个社区教堂就吸引了老外长期租赁不愿走。那么同样有文化含量的第五园的文化力量是否也能够产生这种效应呢？
5、港澳台人士
众所周知，对于传统的认识上，港澳台人士比大陆的我们继承得更好。所以，对于第五园这种项目，或许能够更容易地唤起港澳同胞的好感和认同。
三、楼盘分析
在万科第五园之前，锦绣江南、书香门第先后宣称建设中式小区。
万科第五园是深圳迄今为止真正具备中式神韵和内涵的住区，在全国，这种扬弃式继承也是凤毛麟角，是深圳房地产开发企业走向成熟、研发能力渐强的重要标志。
在万科·第五园，无论是扬弃式继承以后形成的外在近似、内在神似的建筑风格，还是功能区分清晰的绿化层次，以及青石小巷、挑檐、院落、廊架、花窗、孔洞、高墙、缝隙等等，都让人无须借助外形就能够感觉到实质，与其用简单照搬的外形影响人的视觉、不如用扬弃式继承影响人的心灵。
由于万科已经准区域垄断坂雪岗片区，因此为了避免内部自家的兄弟项目发生内耗竞争，万科城西化、第五园中式则并不难理解。
万科第五园在2004年年底开始认筹，大概认了3000多个筹。2005年7月23日，开始发售。据相关报道，，“万科·第五园”推出346套（其中庭院别墅52套、合院阳房210套、叠院HOUSE84套），成交套344套，除一套庭院别墅、一套样板房为成交之外，其余单位全部售出，到晚上7：30全部售出，销售率达100%。
价格定位
一、价格策略
开盘前的庭院别墅均价10000/㎡、叠院HOUSE7000/㎡、合院阳房5500/㎡
二、付款方式
首付二成.
营销定位
一、
2004年国家性展览会文博会开幕之日，第五园借大文化环境、辖书小文化、大概念粉墨登场了，展位上不但请来了《骨子里的中国情结》作者王受之教授坐镇现场，王石更是在开幕不久上午十点钟走到展台。
2005年春交会有展位，到2005年7月16日对外开放样板房，比预计的提前了1星期。
发展商与相互广告合作。
1、广告费用
万科把王受之《骨子里的中国情结》的版权买下来了，据说是20万。
在对外开放样板房的前一天，深圳五大类报纸和电视报做了头版。7月23日公开发售前一、两天，在深圳特区报，南方都市报也做了头版。在万科各主要的户外广告牌，在公开发售前也换成了第五园的广告，雅园路快到第五园处有第五园的路标。
网络上，深圳房地产信息网上有FLASH广告。
售楼处的装修、楼书、路标和广告等，估计到目前为止广告费用将近100万。
二、销售方式
万科以前一直自己销售楼盘，只有极少的楼盘和中原、世联合作过，此次万科如此高调地和代理公司合作，据销售负责人讲，万科看中的是中介的客户资源。
此次出现四家公司竞争代理楼盘的事情。在四季花城售楼部，从11月中旬开始，四家代理公司分别派了2—3人到现场进行第五园的VIP卡销售，每张VIP卡的价格为1万元。万科将对他们的客户积累数以及现场表现进行评比，最后确定让中原担任第五园的销售代理。
1、售楼处
发展商在现场设了售楼处，在市中心处设了看楼车的点，方便客户到关外看楼。
现场售楼处（将来是图书馆）按照中式的风格装修设计，深色的家具，青花瓷瓶，兰花等，用这些具有中国特色的物品营造中国风的氛围。在主要的通道路上摆放着楼盘模型，楼盘附近设休闲区兼接待洽谈区。因为售楼处将来是图书馆，所以在墙边上有规划地立着书架，书架上整齐地摆放着各类书籍，可供住户读阅。
2、样板房
发展商做了9种户型，庭院别墅、叠院、合院阳房都有样板房，但是样板房的位置比较分散。
样板房的设计基本上都是遵循中式风格，室内的摆设都使用了中国传统的元素，竹制品，木刻、瓷花瓶，挂毯、娟纸围成灯罩等。改用青灰色的砖做地面，墙面是白色的。给人比较浓郁的中国式环境的感觉！
3、特色
万科将一座300多年的老房子，移入了小区内，加强了中式风格的气氛！
4、售楼书
售楼书采用的色调是灰、白、红，封面采用大面积的灰色调，是徽派建筑的建筑风格相一致。整体感觉简洁，明快！与楼书一起附送的还有，万科的内部刊物，体现了发展商的实力和对自身品牌的宣传！
5、促销方式
在市中心处（华强北顺电）设看楼车，方便客户到现场看楼。体现大公司的细致和周到。
开样板房的当天，请来了一些民间艺术表演，如民间剪纸、陶艺表演、滚轴印刷、捏泥人、即兴手勺绘糖画等，吸引了很多驻足观赏者，儿童在里面玩得不亦乐乎！让客户近距离接触中国的民间艺术，感受中国风情的魅力！也达到了对第五园所强调的中国风情的一种现实体现！
三、销售状况
销售VIP卡2000多张，23日公开发售，推出346套（其中庭院别墅52套、合院阳房210套、叠院HOUSE84套），到晚上7：30止，达到销售100%。
物业管理
由万科物业管理有限公司管理，通过ISO9001（2000版）国际认证，国内物业管理行业的知名品牌。
收费标准，庭院别墅：3.4元/㎡/月
叠院：2.6元/㎡/月
合院阳房：1.6元/㎡/月
总结
优处：
1、在产品类型上，自己创造了稀缺性，文化含量比较高。
2、将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，为传统民居注入新的时代元素。
3、强调小区中国风情的概念，将安徽的一栋300多年的老房子移到小区内，形成了特别的一道风景。
4、现场的中国艺术表演，让人近距离的感受到了中国的民风。
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