历年办公楼空置面积及空置率
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年度 空置面积 空置率（%）
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1996年 40.31 1.25
1997年 48.69 1.69
1998年 49.26 2.23
1999年 50.21 3.34
2000年 33.69 2.7
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历年办公楼销售面积 单位：万平方米
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年度 楼花 现楼
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1996年 10.4 21.9
1997年 9.71 19.17
1998年 10.7 11.31
1999年 9.25 5.72
2000年 7.08 5.18
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附录：
项目概况
发展商：中银集团嘉定实业（深圳）有限公司
项目位置：福田中心区彩田路与红荔路交汇处
项目性质：综合楼，集住宅、办公、商业于一体。
开发时间：1995年2月开工，竣工时间：1997年4月
住宅入伙时间：1997年5月，写字楼入伙时间：1998年4月
总占地面积：14万平方米，总建筑面积：20万平方米，住宅面积：10万平方米，写字楼面积：48万平方米，商业裙楼面积：23万平方米。
市场背景
深圳写字楼市场连续数年的低迷徘徊，使得租售价位直探谷底，市场消费信心降至冰点，业界对写字楼市场一片唏嘘叹息，接手中银，几乎所有的同行和同事都不看好……
①深圳市办公楼空置情况
办公楼空置率在1999年达到历年高峰位后在2000年有所下降，总体空置量仍在33.69万平方米，空置量表明，即使未来几年持续竣工量为0，目前空置消化期都需近3年时间。其中罗湖区空置率最高占55%，福田区占30%，空置量是10.01万平方米。
②深圳市办公楼销售情况：
2000年总体销量为12.19，其中福田区占到51%为6.15万，但这并不能表明福田区的动态需求状况。2000年深圳市写字楼的销售创5年来的新低，其中福田区的销售减量最大，较上年减少34%，销售持续看淡的趋势并未有明显的改观。
由于WTO和申奥的影响，预计今明两年深圳市的写字楼成交会有小幅上扬，但深圳市的宏观经济状况未见明显突破，新盘迭出也使得写字楼销售的新增面积大大增加，具体到局部，必将产生冷热不均的情况。数据显示，今年一季度写字楼楼花面积较去年同期增长1倍，但楼花购买的增多反而给现楼的销售带来压力。
③深圳市办公楼价格整体走势
写字楼价格逐步趋于平稳，短期内不会出现大的波动，价值走向了回归。经过短缺、盲目扩张阶段和调整期，市场走向成熟，写字楼价格逐渐凸显其市场价值。
由于中心区写字楼的开发快于中心区的总体建设，加上空置量仍然居高，中心区在短期内有可能形成写字楼供应过剩的局面，使价格难以走高。
项目的优劣势
劣势
①中银大厦写字楼自97年4月入伙以来，70%的高空置率使得人气萧条，写字楼空置面积达33274平方米， 商业裙楼几乎未动，空置22045平方米，写字楼均价1.1万元/平方米，商铺均价2.1万元/平方米。
②大厦外立面为红色幕墙，市场中对立面色调颇多异议。
③销售期过长，销售状况不理想，前期推广由于重视不足，前后脱节，致使销售气脉中断，形象受损，经 历三年之久，造成相当大的市场负面影响。
④项目配套日显落后，设施配套不足，规格低，功能配套已经不能适应现时之需，特别智能化配套严重落伍。
⑤大厦结构不尽合理，过道、层高等早期的设计缺乏现代感，商场的廊柱过多、过密，商业格局不理想。
⑥中银大厦受制于住宅功能的影响（与中银花园在一起），写字楼的形象没有树立。
优势：
①中银具有较高的品牌价值，对外商和商贸型企业有品牌凝聚力。
②中心区CBD的区位优势和发展前景。
市场调研实况：
1、同期区域市场竞争项目达13个，供应量达34.7万平方米，而近期市场年度成交量仅为15万平方米左右，所以可想而知，市场环境异常恶劣。
2、在写字楼供应量大的同时，空置率高，竞争激烈，而且楼花比现楼好卖。
3、整体市场价格呈下降趋势，下降幅度在10-20%之间。
4、区位环境、智能化程度、主题定位成为写字楼主卖点。
5、裙楼商服物业空置率高，价格下浮明显，其销售情况取决于周边配套、人流、物流的循环度。
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