万科社区商业的规划设计

万科社区商业的规划设计提要：商铺的可达性1.避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的

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　　万科社区商业的规划设计

　　要实现社区商业的溢价，必须在设计前期就开始进行规划，但这种规划，并非是毫无计划地将社区商铺进行分割销售，让我们从万科的社区商业规划设计中，来一窥究竟。

　　一、社区商业规划：不仅考虑开发商，更要考虑投资商

　　（一）商业价值最大化

　　1.商铺的布置应根据地块商业价值分析进行考虑，重点布置商业价值高的区域；

　　2.首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考虑通过首层规划独立的门厅出入口，将首层人流引入；

　　3.可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告灯形式来改变地块的商业价值。

　　（二）商铺布局延续性

　　1.商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图所示），商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫生间等）打断，当社区入口过大影响商业连续性时，应综合考虑其布置；

　　2.避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺，影响商铺的展示性；

　　3.有商业内街出现时，避免出现单边街铺（如下图）；

　　4.避免在转角铺出现实墙，可以规划商铺出入口或橱窗，增加商业展示性。

　　（三）商铺的可达性

　　1.避免商铺与周边道路出现较大的高差，尽量保持商铺与道路处于同一平面上，便于消费者顺畅抵达商铺；若实在无法避免的，可以通过路肩等实现过渡；

　　2.注意停车位的规划及人流、车流动线的规划设计

　　增加商铺周边地面停车增大了消费的便利性，有利于带旺商业。与此同时，可以将小区车流与商业车流进行分流，分开管理。

　　3.避免因为规划水景、绿化带等阻碍了商业的人流动线

　　（四）可视性

　　1.项目临近城市道路时，可在适当的位置，规划商业大标识，增加项目的形象展示；

　　2.避免出现建筑构筑物或者绿化景观、景观小品等遮挡商铺的设计出现；

　　3.一些社区商业临近主干道，受道路宽窄及道路绿化带的影响，商铺的昭示性将受到一定程度的削弱。为了能够保持商铺的形象展示，可以适当地将商业建筑后移，退出部分可规划为商业广场作为过渡空间，以及通过设置广告牌等形式来予以调节。

　　其他注意事项

　　1.塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响；

　　2.与住宅紧邻的楼层不允许出现餐饮，有餐饮功能的商铺要规划油烟管道、隔油池等；

　　3.建议有餐饮功能的商铺许设置后倾区域：卸货通道、货梯及垃圾房等。（后勤区域集流线非常重要，如后勤流线与客户流线公用，则会导致商业档次降低）；

　　4.如有大中型餐饮主力店，应考虑厨房位置，预留相应的设备及管井位置。

　　二、社区商业铺位划分

　　（一）动线设计

　　销售型社区商业两层以上的常见流线处理方式对比

　　1.首层解决人流动线，2F以上的商业人流动线依靠首层带动（2F以上的通道满足消费疏散要求即可，一般不考虑其作为人流动线及外摆）；

　　2.若出现3F商业，则按照大铺考虑，并在首层预留独立门面及数量交通保证人流从首层引入；

　　3.当外部条件影响（如场地有高差或有外部立体人流引入时），可考虑双首层及立体人流动线，视项目具体情况再议。

　　（二）商铺划分

　　1.面积分配：通过商业价值排序分析，在适合放置商业的区域，商业面积尽可能放在1F，2F次之；若商业面积过大必须出现3F，则3F按照大铺考虑，并在首层预留3F商铺的独立门面及立体交通；

　　2.商业的外摆位不得占用商业面积，需保证商业的经营面积；外摆位尽可能在一层设置或顶层露台。

　　3.商铺划分原则

　　（1）标准铺

　　标准铺划分原则：

　　a.建议面宽进深比控制在1:3以内，不超过1:4；标准铺面宽视地下车库柱网而定，柱网一般为8-8.4m，所以面宽以4-4.2m为宜；

　　b.单向疏散的标准铺进深建议控制在15m；

　　c.高层底商单铺面积大于60㎡（尽端可放大到75㎡）的标准铺需两个门疏散，两个出入口之间间距大于5m。

　　（2）宝瓶铺

　　定义：两种情况下可能产生宝瓶铺（俗称大肚子铺）：1）当标准铺进深超过1:4的时候，从利于销售的角度，将商铺划分为“标准铺+宝瓶铺”的形式，（如上图左所示）；2）因剪力墙位置原因产生的宝瓶铺（如上图右所示）。

　　宝瓶铺划分原则：

　　a.保证“瓶身”位置的进深能满足商业经营的需要；

　　b.保证“瓶口”位置的面宽满足正常的标准铺面宽。

　　（3）转角铺

　　定义：转角位置商业价值较高的铺

　　转角铺划分原则：

　　a.在商业价值较高的临街面，转角铺要保证朝向主街道的个数；

　　b.每个转角铺保证尽量不出现大面实墙，保证橱窗的展示面；

　　c.转角铺前面尽可能不要有楼梯、景观灯遮挡。

　　常见的两种转角铺设计思路：

　　保留转角界面完整，考虑品牌主力店，规划为大铺（如下图左所示）

　　考虑转角界面价值最大，划小铺（做下图右所示）

　　（4）其他情况

　　当商铺位于塔楼投影部位时，受到住宅剪力墙结构限制，会出现商铺形状不规则，或内部有横向剪力墙导致商铺空间不完整。

　　设计原则：

　　a.根据剪力墙位置划铺，商铺内尽量避免横向剪力墙（如下图左）；

　　b.当确实无法避免横向剪力墙时，保证该铺的实际使用面积和有效展示面

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