解读豪宅项目溢价的关键性做法

解读豪宅项目溢价的关键性做法提要：体现豪宅气质的园林细节——泳池泳池：一般位于园林中央，核心位置和独特的建筑形态使其成为整个社区景观焦点

源 自物业论文

　　解读豪宅项目溢价的关键性做法

　　一般来说，豪宅项目为提高溢价而关注的几个点，包括：景观、公共部位、会所、立面、精装修、工艺、安全等。今天，小编为你从四个方面解读豪宅项目溢价的关键性做法。

　　一、园林景观

　　对于园林的打造，以体现生态豪宅主题为主，重点强调可参与性的细节设计，公共休闲空间与休憩空间为必备点。

　　加分动作：

　　1.体现豪宅气质的园林细节——名贵树种

　　树龄：大，几十年到百年（一般情况下，客户认为直径越粗的树木越名贵）

　　树型：树干粗壮、树冠舒展、枝叶茂盛

　　树种：多树种组合，有层次感，考虑四季的搭配

　　比如上海星河湾就曾不远万里，遍寻名树，全冠移植成年珍贵树木，数千棵大型乔木，为业主打造即刻可享的成熟景观。

　　2.体现豪宅气质的园林细节——泳池

　　泳池：一般位于园林中央，核心位置和独特的建筑形态使其成为整个社区景观焦点。

　　泳池可以增强对景观的参与性，比如下面这个豪宅案例，业主穿着泳装，可以直接从自家庭院进入泳池，经过蜿蜒的泳道，最后游入与会所联通的中心泳池，这就增加了业主的参与感和趣味性。

　　又比如把泳池设计成“下沉的蓝宝石”——泳池嵌入架空层，透明玻璃体外壳使其成为架空层车库的趣味景观；而半封闭半露天的形态设计，既满足室内室外泳池分别设置的要求，又营造了独特的景观空间体验。

　　二、公共部位

　　加分动作：

　　1.主入口

　　a.切忌主入口广场设置开放型露天大广场；

　　b.营造广场的庄重和神秘感：用喷泉或巨石、大树作为主入口标志，将小区隐藏其后，避免一眼看透。例如香蜜湖1号的主入口设计，就是在主入口处设置一块巨石屏风，给人以底蕴深厚的豪宅感和私密感。其入口两旁的小叶榕古树之多，可居深圳楼盘之冠。

　　c.欧式宫廷大门：气势营造。以庄严、典雅的大门封闭感，建立与外界的区隔，凡人不敢逾越的距离。

　　2.主入口通道

　　从广场到达会所的主入口通道建立豪宅形象标签，主入口道路仪式感；

　　情景示范区——树阵景观大道

　　集合天然树种精心打造，全景开放式设计布局，创造生态住区的绿色互动空间，体现足下的精致尊贵和进入社区的仪式感。

　　案例：华润星海湾一号的银杏树阵。

　　3.地上地下双大堂设计——提升项目高形象的关键动作。

　　a.汽车大堂

　　位于地下一二层，停车后经由地下大堂进入电梯。地下大堂拥有自然采光，透气等功能。地下车库电梯间内，设置休息服务区真正的人性化尊贵生活标志。

　　b.公寓酒店式大堂

　　尺寸：6米以上通高入户大堂；

　　用材：名贵的天然水晶吊灯、进口玻璃、贵重的大理石材铺面；

　　案例：万达公馆的酒店式大堂；

　　三、户型

　　1.别墅设计加分点

　　a.充分利用山地，形成可采光的地下或半地下空间，以及叠落的不计面积的花园露台；

　　b.客厅层高保证在3.2米以上，厅宽5.1-6.6米，面积保证在35平米以上；

　　c．主仆严格分区，主客分区（会客厅和家庭厅分别设置）、主人私享（包括独立起居室、独立书房）最好在最顶层独立设置，充分体现尊贵性；

　　d.提高附加值，尽可能多的赠送庭院面积、露台面积、地下室面积，独立别墅赠送面积应该达到建筑面积的50％，联排应该达到建筑面积的30-40％；

　　e.尽可能增加主卧面宽4.2-6.6米、餐厅宽度3-3.8米，提高舒适性；

　　f.注意室内外空间的结合，如内庭院（完美解决进深大，通风采光差）。

　　2.高层户型加分点

　　a.专属私家电梯，电梯井设在建筑体外开放空间，使之与户外生态环境体系和空中院落体系紧密相连；

　　b.私密功能分区，使各个房间功能互不干扰，凸显礼仪和尊贵；

　　c.生态走廊+户内花园系列；

　　d.无敌景观客厅与主卧，视野开阔，居高临下；

　　四、安全

　　加分动作：

　　1.人防设计：

　　a.边界线：围墙（利用穿孔钢板）

　　b.边界巡逻队：根据项目特殊位置，在安防第一道防线，配置巡逻队和巡逻犬，24小时巡逻。在第二道防线的各出入口设置保安厅；

　　c.沿线一定距离设岗，穿插巡逻，重点布防，全方位控制社区；

　　d.对整个小区第二道防线内实行封闭管理，访客进入小区需要征得业主同意。

　　2.技防设计：

　　a.边界设置具有联动报警监视功能的防越报警系统或闭路电视监控系统；

　　b.身份识别系统：客人来访，访客在大门处被影像留底，同时发放一张专有的社区门禁卡，该门禁卡只能通过前往指定住宅的沿路屏障。当访客离开社区时，将门禁卡交回大门安全员，安全员根据储存资料鉴别持卡人是否为同一人，核对后方可离开小区。

　　c.临时停车场管理：

　　d.消防管理：

　　每套房配备中央控制系统，可供连接保安/警报系统、燃气防漏感应、烟感和紧急警报按铃、并配视屏对讲机。建立业主防火责任制、组织义务消防队；后期可考虑组织业主防火责任制，组织义务消防队。

　　3.物防设计：

　　a.在山体可能会出现大雨滑坡位置，建造挡土墙；

　　b.在有噪音区域，房屋门窗采用隔音玻璃，有效隔音。

　　案例：万科17英里

　　人防、技防有机结合：充分考虑项目的特殊地理位置，利用海岸巡逻队、德国狼狗、海滩了望塔、内部设岗、穿插巡逻

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