一级土地开发项目投资意向性协议（草案）提要：项目投资拟采用分期开发的方式，总投资估算约为25亿人民币，共分三期进行：第一期为1平方公里，投入资金约5亿
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第一条 项目概述
项目位于安岳县城南部，区域面积约为5平方公里，实际整理开发土地面积根据城市分区规划及区域实际可拆迁的土地状况确定。
本项目一级土地开发的内容包括：
（1）控制性详细规划、景观详细规划编制、设计、土地征收、土地整理、房屋拆迁、补偿和安置等。
（2）项目范围（区域）内的基础设施和附属工程建设。
（3）双方商定的其他工程。
第二条 项目投资
2．1项目投资拟采用分期开发的方式，总投资估算约为25亿人民币，共分三期进行：第一期为1平方公里，投入资金约5亿，已统征规划；第二期为1.5平方公里，投入资金约7.5亿人民币；第三期为2.5平方公里，投入资金约12.5亿人民币。
2．2项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程，由相应的产权经营单位负责投资、建设，由政府负责组织、协调有关产权经营单位按照规划设计要求确保市政公用设施与市政基础设施建设同步进行，保证按期达到本项目建设要求。
第三条 项目合作模式
3.1政府以协议形式授予投资方本项目一级土地开发投资建设权，并以政府公文形式予以确认，投资方采取分期滚动的开发方式进行一级土地开发以及市政基础设施的建设。
3.2项目实施原则：政府提供政策支持、投资方负责投资建设。
3.3土地开发成本
本项目的土地开发成本是指以下费用：
（1）本项目前期的规划设计、评审费用等；
（2）征地、拆迁、补偿、安置费用；
（3）土地整理费用；
（4）市政基础设施建设费用（包括与市政基础设施建设工程有关的勘察、设计、施工、监理费用等）。
（5）管理费用；
（6）财务费用；
（7）相关税费；
（8）项目的投资资金成本
（9）不可预见费用及其他合理支出。
3.4投资方式及利益分配
投资方负责承担拆迁安置和补偿、土地整理等成本性支出和市政基础设施工程投资；政府负责确保投资方通过合法的方式足额获得土地开发成本及投资回报。
当土地处置实现价款高于土地开发成本时，超出部分政府与投资方按约定比例分配（参照资阳市沱东土地一级开发项目分配比例）；当土地处置实现价款低于土地开发成本时，政府负责从本项目区域二级房地产开发所收取的相关税费或其他渠道安排给予投资方补足，使投资方的实际所得不低于土地开发成本。
3.5双方按照商定的区域和各自职责完成征地、拆迁安置和补偿、土地整理及基础设施建设，并经验收达到相应要求后，政府负责将投资方移交的具备开发建设条件的经营性项目用地按照法定程序和双方商定的条件进行处置：采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让。基础设施完工后交由政府相关部门接收（具体方式由双方另行商定）。
本项目经公开招标、拍卖、挂牌成交的土地，政府确保在土地出让合同签订后60日内将投资方的土地开发成本和土地处置溢价分配部分支付给投资方，不可挪作它用。
3.6政府以招标、拍卖、挂牌方式处置土地时，所确定的土地招标、拍卖、挂牌底价应高于土地成本，该成本应包括土地开发成本、政府固定收益部分、双方认可的其它费用。政府在确定土地招标、拍卖、挂牌底价时应采纳投资方的合理建议。
3.7按国家有关规定应计提的费用从政府的所得部分中支出。
若因国家法律、法规或政策调整，导致应计提费用的数额发生增加，悉由政府承担，如政府应得部分不足以支付的，由政府负责安排自有的其他款项予以补足。
第四条 项目规划设计
4.1 双方签订协议后，投资方快速启动本项目的策划，并受政府委托对该区域的详细规划进行优化设计。
4.2 由投资方委托规划设计单位根据已批准的安岳县南部片区项目进行详细规划，在满足片区规划定位及开发强度的前提下，结合企业的城市运营及开发理念，对政府现有的区域控制性详细规划进行优化和调整，并按程序报政府批准。
4.3 投资方根据政府批准的控制性规划制定该片区总体开发建设实施计划（以下简称《开发建设计划》），并按计划分阶段实施。
4.4政府批准的区域控制性详细规划，将作为指导本项目的纲领和依据，任何一方均不得更改。
4.5 投资方进行项目可行性研究、环境影响评估、规划设计等前期工作的相关费用计入本项目的土地整理成本。
第五条 担保条款
政府采取将本区域土地使用权抵押的方式为投资方收回开发成本及取得的投资收益进行担保。
第六条 优惠政策
6.1 政府应负责协调相关部门关系，为投资方创造良好的投资环境。
6.2
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