万科地产项目后评估工作经验

万科地产项目后评估工作经验提要：项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等

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　　万科地产项目后评估工作经验

　　“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。

　　项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

　　一、后评估工作总则

　　1.后评估收集资料内容

　　后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：

　　（1）投资方面

　　项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；

　　（2）营销方面

　　项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；

　　（3）设计方面

　　项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等

　　（4）进度方面

　　项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；

　　（5）成本方面

　　项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；

　　（6）工程合约管理

　　项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。

　　2.后评估工作流程

　　确定编写后评估项目及工作总目标→成立后评估领导小组和工作小组→确立后评估编写责任部门或责任人→收集编写后评估的相关资料→工作小组按照指引分工编写报告→编写单位内部综合评审形成报告初稿并报工程管理部→工程管理部汇总整理报后评估工作小组→ 后评估工作小组第一次交流形成初步意见 →工程管理部汇总形成报告交职能和项目公司征求意见→工程管理部将意见交后评估工作小组进行第二次交流→后评估报告定稿并报领导小组→输出工作成果实现持续改进。

　　二、项目后评估报告内容

　　1.本项目基本概况

　　概括描述本项目的基本情况，具体内容可参照定初步方案或扩初方案，相关数据以最终实际完成情况为准。

　　本项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。

　　2.项目后评估综述

　　（1）综合评估结论

　　从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各个方面给出高度概括的评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。

　　（2）对未来房地产项目和开发的建议

　　在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。

　　（3）发展模式的优劣势分析总结

　　项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。

　　3.本项目投资管理评估

　　（1）宏观经济和房地产市场发展变化分析

　　通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。

　　（2）土地协议执行情况

　　检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。

　　重点评估以下内容：a.双方的合作方式的优劣；b.如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；c.土地费用及支付进度的变化情况；e.交地进度的变化情况；f.如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；g.土地

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