物业前期介入控制程序（二）

物业前期介入控制程序（二）提要：适用于物业接管验收前介入房屋开发商的开发、楼宇的设计、施工、配套设施采购、验收、安装、房产的销售，物业宣传等过程的管理

文章来源自 房 地产 (www.dichanshequ.com)

　　物业前期介入控制程序

　　1.0目的

　　对物业管理前期介入的物业形成前期的阶段性管理进行规定,为以后物业管理打下基础,确保物业管理服务满足开发商、业主住户和法律法规要求。

　　2.0范围

　　适用于物业接管验收前介入房屋开发商的开发、楼宇的设计、施工、配套设施采购、验收、安装、房产的销售，物业宣传等过程的管理。

　　3.0职责

　　3.1 品质督导负责物业前期介入控制的归口管理，具体负责与房产开发商联络物业前期介入的有关配合房产销售、宣传、公司投标等事宜。

　　3.2 物业验收接管领导小组（筹备）的各专业组分别介入参与审查房屋设计图纸、房屋建筑工程施工质量监控，配套设施的采购、验收、安装等有关事宜。

　　4.0工作程序

　　4.1 物业前期介入管理，是指物业管理企业在物业房屋开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。

　　4.2 物业前期介入管理的必要性

　　按照全面质量管理的“全过程、全要素和全员管理”的管理思想，在物业设计开发建造之时开始，物业公司代表业主参与物业管理有关活动，是一项物业管理的前期管理。其意义有：

　　4.2.1 物业公司参与对设计的评审，可利用物业管理企业丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理要求，完善房屋设计要求，并为以后的管理工作打下基础。

　　4.2.2 物业公司在物业管理使用方面拥有第一手资料，对楼宇使用过程所暴露出各种工程质量问题清楚，物业公司参与监理可弥补解决可能出现的质量隐患，提高房屋的建造质量，一定程度避免以后物业管理中的“老大难”问题，尽可能将房屋质量问题消灭在建造过程中。

　　4.2.3 提前介入对所管物业如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业情况进行了

　　解熟悉，为竣工验收接管验收打下基础。

　　4.2.4 物业公司派人员参与先期开发，熟悉该物业各个部分、设备环境，对以后物业的管理养护、维护保养带来许多便利：

　　a) 方便了物业管理中维护保养计划；

　　b) 方便了物业管理中的检修；

　　c) 确保了检修质量；

　　d) 方便了物业管理改造、拆除及设备的更换，提高了物业管理效率和工作质量。

　　4.3 物业前期介入的管理内容。

　　4.3.1 参与投标洽谈管理业务，物业公司通过市场调研了解房产开发商的开发动态，掌握开发信息通过投标竞争接洽业务。

　　4.3.2 建立与业主住户的关系

　　物业管理通过参与房产开发商的销售活动与业主（开发商）接触、沟通、协商，又与购房者未来业主或住户取得联系，散发公司宣传材料听取意见要求和希望；了解业主住户对物业所有安排打算。参与销售部门同业主住户签订物业管理合约，向业主提供介绍业主临时公约，装修管理办法、大门设置、出入、停车场等管理办法，物业管理费用收取办法等信息。

　　4.3.3察看记录工程建筑现场为以后物业管理提供基础。

　　a) 审查土建构造、管线走向、出入线路通信、保安、消防、水电、煤气等实施设备情况；

　　b) 对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法；

　　c) 施工现场做好日后养护、维修要点、图纸更改等记录；

　　d) 参与设施工程验收，对各种设施设备的外观、性能、功能进行检查，按整改计划督促施工整改。

　　4.3.4 根据业主住户的希望要求设计管理模式，制定相应的规章制度。如：

　　a) 与开发商共同起草物业辖区的规章制度、业主临时公约、装饰施工管理办法等；

　　b) 设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制和住户手册，物业辖区综合管理办法等；

　　c) 制定上岗人员的

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