项目物业前期介入主要工作内容

项目物业前期介入主要工作内容提要：与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订<物业管理方案>、《物业工作计划》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订

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　　项目物业前期介入主要工作内容

　　前期介入

　　项目的成败，关键在于各个环节的有效控制，规划设计评审、施工质量与安全管理、营销运作等尤其重要。

　　为集思广益做好规划设计，关注工程质量，同时配合支持销售，做好项目交接、业主入伙等工作，物业的前期参与不可轻视！

　　下面首先列举物业前期介入主要工作内容：

　　1.与地产公司项目部沟通，根据项目情况和要求制订<物业管理方案>、《物业工作计划》、《前期介入方案》，并经地产公司确认并签订《前期物业服务合同》

　　a.了解工程进度：计划开工时间、售楼中心完工、样板房完工时间、项目竣工时间；

　　b.了解销售时间、入住时间；

　　c.编制并确认<物业管理方案>、《物业工作计划》、《前期介入方案》；

　　d.签订《前期物业服务合同》.

　　2.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业管理角度，对规划设计提出合理化建议

　　a.道路交通，应考虑：人车的分流，进出的便利，特殊人群的需要，安全与管理需要;

　　b.停车场的规划，应考虑：车位数量与未来的发展，进出的便利，消噪音、散废气、安全与管理，设备设施的选用;

　　c.围栏与岗亭，应考虑：围栏的高度与样式，岗亭的布置、数量、款式;

　　d.安防设施的配置，应考虑：巡更、边界防越、闭路监控、门禁、对讲、室内紧急报警;

　　e.监控中心的设置，应考虑：位置、面积、设备设施、功能等要求;

　　f.商铺及便民服务点的规划，应考虑：功能配置与分布，与环境的协调，对有噪音和污染严重的项目进行控制;

　　g.文娱活动场所的规划，应考虑：使用面积、安全要求、对环境和住户的影响.

　　h.管理用房，应考虑：位置、面积、装修

　　i.生活用房，主要是安全管理人员和维修人员的宿舍及配套的卫生间、浴室，地址选择地面层靠围墙偏僻地方，以减少对住户的影响。还要考虑：面积、装修

　　J.垃圾收集点与中转站的规划，应考虑：

　　（1）垃圾桶的样式、数量、放置位置，对环境的影响；

　　（2）垃圾中转站的位置、样式、容量，冲洗、污水排放、通风、封闭的要求，以及对环境住户的影响。

　　K.绿化，应考虑：

　　（1）合理选用草皮、乔木、灌木的品种

　　a:三者间的搭配有层次感、美观、和谐；

　　b:植物的生长期与开花期的适宜性；

　　c:应尽量避免选用有针、有刺、有毒植物（媒体公布的52种有毒、致癌植物.doc）.

　　（2）便于养护，有利于养护成本的降低

　　L.小区景观，应考虑：与环境的和谐、安全与管理，是否利于维护以及成本控制，对住户的影响

　　M.建筑的外立面，应考虑：外立面色彩的和谐，材料的使用寿命，是否利于维护及维护成本

　　N.公共部分的装修，应考虑：大堂电梯间的通风、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，维护及维护成本，电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防水流入电梯井

　　O.清洁、绿化的用水用电，应考虑：用水用电点的数量、位置、管线走向及其标识

　　P.公共用电，应考虑：满足使用功能，多回路控制，节约能源

　　3.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从物业使用人的角度对规划设计提出合理化建议

　　a.水、电、气的容量，抄表方式，应考虑：容量配置的合理性，抄表对住户的影响；

　　b.各种插座、开关、水喉、电话、对讲机、有线电视、宽带等的接入点位置和空调孔位置，应考虑：位置是否合理，方便使用;

　　c.家居的安全性，应考虑：阳台栏杆、凸窗栏杆高度密度牢固是否达标，从外面是否容易爬进阳台、窗;

　　d.家居私密性，应考虑：户门的位置，开启方向，户与户之间窗户的方向和距离，小区监控的摄像头安装的位置与角度不得拍摄到家庭;

　　e.住户对公共设施、环境的要求，应考虑：使用的便利、舒适、安全，如信报与奶箱应设在地面架空层单元门外.

　　4.与地产公司项目部沟通，参加规划设计方案评审，从小区环保角度对规划设计提出合理化建议，应考虑：

　　1）、垃圾应分类放置，分为可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶应采取密闭措施；

　　2）、噪音的控制，可采用中空玻璃门、窗，窗、门与框之间应有胶垫，另外可采用立体绿化带降噪；

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