对于商业物业开发商来说,开发商铺是前提,但只有开发是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理,才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力,影响商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心,开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。
一.具有"统一管理,分散经营"的特点
商业物业的商铺是有计划的聚集,对商场进行"统一管理,分散经营"是商业物业区别于其他房地产的核心特点。"统一管理",要求商场必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理,没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。"分散经营",是商场消费者和经营者间的交易提供场所,但商场的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到"统一管理,分散经营"的管理模式,在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外,某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会(ICSC)的标准格式,在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
二."统一招商管理"要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
所谓"品牌审核管理"是指:招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
(一)"完善的租约管理"
(1)租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理(可以借鉴国际购物中心协会(ICSC)的标准格式),比如: 承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制,(来自:www.dichanshequ.com)如果发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可);
(2)营业时间的确定;
(3)承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
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(二)购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻,常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来,商业物业与连锁商业企业往往更能达到较好的合作。因为对商业物业来说,其一,连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑,故而其商品销售价格会低于非连锁型店,而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的"法宝"之一;其二,购物中心对进驻商户的管理虽属统一规划,但只要商户遵纪守法,购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此,选择自律性高、有固定经营模式的连锁企业,对购物中心的管理来说,是相当省心和放心的。
另外对连锁商业企业来说,选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选址慎之又慎,多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域,因此进驻购物中心的连锁企业,就等于不费力气找到经营的好地段;其二,购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划,人气上有保证,故连锁商业企业也希望入驻商业物业。
(三)"统一的营销管理"有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前购物中心竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划,所谓"大节大过、小节小过、无节造节过",组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。
(四)"统一的服务监督"有助于经营者间的协调和合作。
购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证购物中心的高效运转。(来自:www.dichanshequ.com)常见的方式有:
(1)指导项目:培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排;
(2)协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;
(3)服务项目:行政事务管理;
(4)监督项目:维护购物中心的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消等部门的管理。
(五)"统一的物业管理"有助于建筑空间的维护和保养。
购物中心的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
从房地产的开发类型的收益比较来看,购物中心的开发收益是最高之一(另外是豪华别墅),但是其风险也最大。如果对购物中
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