商业物业的经营管理

商业物业的经营管理提要：商业物业管理具有的特点包括：服务对象的双重性，即租户和进出的购物人员；使用时间相对固定，一般商业物业的时间都有个具体的营业时间

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　　商业物业的经营管理

　　商业物业是为人民生活和社会生产提供购物的活动场所。

　　商业物业管理具有的特点包括：服务对象的双重性，即租户和进出的购物人员；使用时间相对固定，一般商业物业的时间都有个具体的营业时间，而且这时间是不轻易改变的；人员活动的集中和杂乱，来自不同地方的人员聚集一块，并且各层次的人员不等；人流、物流同时进出，在进出的过程中即有人员也同样有货物一同；建筑空间大，建筑物内空间以货架摆设为多，很少间隔物。

　　按建筑规模来分，商业物业可分为三类：

　　1、市级购物中心。建筑规模在3万-10万平方米之间，服务人口在30万以上，年营业额在5亿元以上。

　　2、地区级购物商场。建筑规模1万-3万平方米，服务人口在10万之间，年营业额在1亿-5亿元之间。

　　3、居住区商场。建筑规模在0.3万-1万之间，服务人口在1万-5万之间，年营业额在3000万-1亿元之间。

　　按产权性质分，商业物业可分为三类：

　　1、临时转移产权型。即开发商把物业的产权以一定年限的形式出售给投资者，到期后，开发商退还投资款，收回物业。

　　2、统一产权型。以出租的形式经营物业，产权统一，招租、管理等也统一，便于管理，经营效果比较好。

　　3、分散产权型。把物业产权出售给多个业主，，形成多人共有产权，缺乏管理的统一，无法树立整体运营的形象，经营效果不理想。

　　按建筑结构分类为：敞开型；封闭型。

　　按建筑功能分类为：综合型；商住两用型。

　　商业物业管理的内容

　　1、营销管理

　　（1）市场推广。做好宣传工作，通过广告宣传活动，树立良好的商业企业形象，扩大商业物业的知名度和影响力，为企业的市场经营打下基础。

　　（2）选配承租商。只有保证50%以上的出租面积是由实力雄厚的企业承租，才能使物业管理企业生存下去，不断的发掘、选配新的租户。

　　（3）确定合理租金。租金应在制定零售商业物业基础租金的基础上，根据物业所在地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类，作为定价的调剂因素，以便合理确定每处、每层、每间房屋的租金。同时还要根据市场情况、租户的租赁经营期限、租户的经济实力和信誉水平、租户租赁物业面积的大小等，对这些基础租金予以适当调整。

　　2、日常管理

　　（1）对租户的管理。建立租户档案，收存租赁合同文本复印件，详细了解租户的信息，与租户建立良好的关系，及时沟通，对租户的要求尽量给予及时的答复。

　　（2）安全保卫工作。做好门前警卫，注意车辆与行人的安全；协助阻止可疑分子逃出；注意职工专用通道的安全检查；加强值班和巡逻，并着便衣暗中巡视，晚上盘点完后锁好门窗，严格检查清场。启封时，按预定路线从上到下，从里到外逐层启封并做好记录。

　　（3）消防工作。对消防龙头、灭火器、消防通道定期检查和不定期抽查，确保专项设备的专项使用，贯彻"预防为主，防消结合"的方针。提高承租户及业主的危机意识，制定各种安全规章制度。

　　（4）服务性设备的管理。电梯（客运、货运、自动扶梯）的安全性坚持检查，发现问题及时报修，对水电系统、卫生设备要做好日常检查工作，避免在使用过程中发生问题。

　　（5）交通组织管理。在现有条件下管理好交通，以有效地引导和留住顾客，为商场的业主带来更多的商机和利润。

　　（6）清洁卫生管理。做好商场内部的环境清扫，停车场、广场、卫生死角的清洁。

　　（7）绿化美化管理。通过盆景、绿地、花草、雕塑、喷泉等形式修饰商场内外，给顾客和员工一个温馨、舒适、优美的购物和工作环境。商场的绿化美化管理不仅直接影响着管理者管理水平的定级，而且直接塑造着顾客心中的商场形象，影响着顾客对商场的信誉和层次的判断。

　　（8）停车场的管理。有效的疏导和管理车辆的进出和停放，尽可能的避免车辆的损坏和丢失。

　　商业物业管理的要求

　　（1）保持良好的商业特色和一贯的管理形象。商场管理突出一贯形象，使顾客熟悉、认知、印入脑海，并潜移默化地产生联想，通过具体对象、特征部分的认可，逐步强化认识，达到接受目的。当商业市场进入印象时代后，消费者认可的是店牌、品牌，同样的商品在不同的商场会有不同的价值，会给企业带来不同的效益。

　　（2）营造良好的商业服务环境。商场环境是否优美、清洁，绿化情况如何等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场逗留的时间，进而也影响到商场的营业利润，而且会给顾客和员工留下深刻的印象，从而影响商场在社会的形象和商业竞争力。商场环境的好坏也影响顾客的环境意识。

　　（3）提供高标准的保安服务。大型商场营业面积大，商品多，价值大，人群的层次、素质和来源较复杂，管理起来困难，治安保卫工作十分艰巨，所以需要提供高标准的治安服务。

　　（4）高度重视消防管理。商业物业建造费用高，内部设施完善，装饰豪华，流动资金和各类高档消费品储存较多，一旦发生火灾比一般建筑物的直接损失要高，还会在国内外造成不良的社会政治影响。

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